不动产抵押登记中的问题分析.docxVIP

? ? 不动产抵押登记中的问题分析 ? ? 田莉 景泰县自然资源局 随着我国市场经济、文化快速多元的发展变化，加之不动产的价值属性日益提升，不动产的抵押成为了借款实现担保的重要手段，在货物供销承揽加工领域也可以申请抵押保障自身权益，实现债券的担保。不动产抵押登记就是把抵押人、抵押权人对不动产的关系进行公示公信，通过这种方式明确抵押人和抵押权人所拥有的权利和义务，并监督他们履行自己的义务。对不动产抵押进行登记从本质上来说是为了保护交易双方的利益，维护不动产市场交易秩序，为他们的权益提供法律保障。 一、不动产抵押登记的基础概念 (一)不动产抵押登记的定义 不动产抵押登记是指为担保债权的履行，债务人或第三人以不转移财产的占有，将不动产抵押给债权人，抵押当事人申请将该抵押权记载在登记簿上产生的登记，使债权能够得到法律的保护。我国相关的法律规定，不动产物权的归属、改变、转让、消灭都需要到相关部门进行登记，否则不能发挥法律效力。在一些特殊情况下的除外。 (二)不动产抵押登记的发展 不动产抵押登记从本质上来说属于物权法的法律范畴。其中，房地产属于不动产的一种类型，具有较高的经济价值，因此常被用在民商事的抵押中。我国房地产抵押登记随着社会的发展而逐渐变化。我国最初的房地产抵押登记存在于《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关法律中。相关法律的一些条款要求房地产抵押要符合双方的意愿，并需要进行登记确认。只有把房地产抵押进行登记后，使担保债权得到实现才能维护抵押权人的利益，用法律来提供保障。我国的不动产抵押具有自身的特点，它一方面带有强制性，具有权利登记制的一些特点，另一方面还通过发证来保障交易的安全。我国不动产抵押登记随着社会的需求变化，申请抵押权登记的原因越来越多样化，复杂化，需要登记机构针对登记过程中存在的问题采取有效措施加以解决，还需要我国的立法部门完善相关的法律，为不动产抵押登记提供法律保障。 (三)不动产抵押登记的特点 抵押登记是一种担保物权的登记，不动产作为抵押物在进行登记时需要明确抵押人和抵押权人的债务关系，并根据他们之间的主合同拟定不动产抵押的从合同。抵押合同的有效性必须建立在主合同的合法性上。抵押登记后抵押物通常是由抵押人保管，但是不论谁对抵押物进行保管都要认真对待。如果抵押人在规定的时间内不履行义务，那么抵押权人就有权利对抵押物进行处置。不动产抵押登记时，所提供的抵押物必须是无纠纷，权属明确的不动产，而且抵押人拥有其权属。不动产抵押进行登记的各项内容要用书面形式加以确认，明确抵押人和抵押权人的各项权利和义务。抵押人对抵押物抵押后还拥有其归属权，但是对于抵押物的意外情况也要承担责任。如果抵押人在不动产已经抵押的情况下再次进行抵押，那么抵押权人的利益就容易受到侵害，需要抵押人承担相关的责任。 二、抵押登记的法律价值 相关人员之所以进行不动产抵押登记很大程度上是因为登记后，使债权担保得以实现，具有法律效力，不动产抵押登记的法律价值主要体现在以下几个方面：首先，不动产抵押只有记载于登记簿之后抵押权才会成立，抵押权人的权益才能得到保护，反之抵押权就不会成立，抵押权人的权益便得不到法律的保障。比如在抵押人和抵押权人签订了抵押合同之后，没有在登记机构进行抵押登记，并且在签订这份抵押合同前抵押人已经把不动产抵押给了第三方，并在登记机构进行了抵押登记，这时候法律就不会保障这一抵押权人的利益，因为他还没有与抵押人进行抵押的登记。之所以出现这种情况是因为此次不动产抵押未进行申请登记，未将抵押权记载于登记簿，抵押权人并没有在法律意义上取得该债权。其次，不动产抵押登记能够确定抵押权的效力范围。只有把不动产抵押物进行登记才能在法律上明确抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围。最后，不动产抵押登记能够确定抵押权的顺位。抵押权的顺位是指同一个抵押物对多人进行了抵押，那么在对抵押权人进行赔偿的时候要按照抵押登记的顺序进行赔偿。 三、不动产抵押登记存在的问题 (一)存在多重抵押问题 不动产抵押中虽然会出现多重抵押，但并不是所有的抵押都有效，只有在不动产登记机构办理登记，并记载于登记簿才具有法律效力；否则即使签订了抵押合同，但是没有在不动产登记机构进行登记，并记载于登记簿，这样的抵押无法实现债权的保护，也无法实现当事人合法权益的保护。在这种情况下只有最先抵押登记的抵押权人可以获得法律认可的抵押权，抵押权人和抵押人之间的权利义务关系从记载于登记簿起开始生效。针对这种情况，抵押权人要特别注意，防止抵押人已经与别的抵押权人签订合同进行登记，损害自己的权益。 (二)抵押权顺位的办理问题 抵押权的顺位，就是将同一抵押物在不动产登记簿中依设立的时间先后排列顺序所占据的位置。在不动产登记的实务中，经常会出现同一抵押物需要设立多个抵押权的情况。这时，不动产登记机构就需要