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reis在我国房地产市场的应用 房地产投资基金（resourceiver）是针对房地产行业的投资基金，主要来自美国。这是近代以来世界金融市场发展和金融创新的重要产物。1960年, 美国通过《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》, 在全球首次创设了REITs。在此后的近半个世纪里, REITs由于其所具有的较低风险和较高收益的特性, 被誉为是继现金、股票和债券之后的“第四种资产”, 逐渐风靡全球, 成为促进许多国家和地区房地产市场与金融市场快速发展的重要产品。 REITs在全球各地的蓬勃发展, 表明了其所具有的强大生命力和远大前程, 代表了全球房地产行业和金融市场发展的一种新潮流和大趋势。 新加坡rets市场概况 全球各地的REITs, 尽管在具体形式上会有所差异, 但在最初的产品设计上, 大多继承或吸收了美国版REITs的基本理念, 具有很多的共性, 譬如, 高比例的强制分红要求、特殊的税收优惠政策、良好的流动性安排以及严格的监管措施等, 这使得REITs实现了安全性和收益率的完美组合, 从而得以在全球各地迅猛发展。如图2所示, 以REITs的发源地美国和亚洲新兴的新加坡为例, 截至2012年年底, 美国REITs市场存量接近5 500亿美元, 新加坡REITs市场存量也达到460亿单位, 较各自REITs推出当年年底, 分别增长了660倍和35倍, 年均增长速度达16%和43%。 REITs在全球各地的蓬勃发展, 表明了其所具有的强大生命力和远大前程, 代表了全球房地产行业和金融市场发展的一种新潮流和大趋势。而究其原因, 则主要在于, REITs的产生与发展, 符合实体产业发展和资本市场发展的客观规律, 顺应了经济与社会发展的潮流。首先, 从宏观上来看, REITs实现了房地产行业与资本市场的有效融合, 使房地产行业的融资来源更加多元化、更趋合理, 不仅有利于促进房地产行业的长远健康发展, 也有助于分散积聚于金融体系的房地产行业风险;其次, 从微观上来看, 房地产企业借助REITs方式融资或上市, 可以极大增强其开发、经营和创新的能力, 进一步夯实房地产行业健康发展的根基;第三, 从社会效应来看, 通过REITs的“证券化分割”, 使房地产行业从主要由大型私有资本主导, 过渡到可以由社会资本所支撑, 实现了房地产资产的“社会化持有”, 从而可以使更加广泛的普通民众也能够分享房地产发展带来的红利。故此, REITs得以风靡全球, 日益强盛。 中国版reis:一个独特的法律原因 诚如前文所述, 未来中国版REITs的推出, 不仅是全球金融市场发展和创新的大势所趋, 也是我国经济和金融市场发展的现实需要。这主要是因为, 一方面, 长期以来我国房地产行业融资过度依赖银行信贷, 不仅造成房地产企业资金链脆弱、经营风险较大;另一方面, 这使我国银行体系积聚了大量的单一行业风险, 不利于金融体系的健康稳定。与此同时, 普通民众也长期饱受房价不断上涨之苦, 难以分享房地产发展的红利, 十分不利于社会的和谐稳定与健康发展。 事实上, 进入新世纪以来, 我国学界、市场以及监管层关于推出“中国版REITs” (C-REITs) 的讨论和探索, 从来都没有停止过, 并且市场已经先行走在了前面——2005年, 越秀REITs作为我国内地第一只REITs成功在香港联交所上市。这也促使我国监管部门随之加快了前进的步伐。 2007年6月, 人民银行召集发改委、财政部、建设部、劳动保障部、银监会、证监会、保监会等部门召开REITs专题座谈会, 在会上各部门达成了“试点与立法平行推进”的共识, 人民银行负责起草了《关于开展房地产投资信托基金试点工作的请示》 (征求意见稿) 。2008年8月, 人民银行请示国务院启动开展REITs试点的准备工作;12月, 国务院在其颁布的“金融国九条”中谈到, “创新融资方式, 通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式, 拓宽企业融资渠道”;同月颁布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也明确指出, “支持房地产开发企业合理的融资需求, 支持开展房地产投资信托基金试点, 拓宽直接融资渠道”。2009年8月, 银监会联合人民银行草拟了《房地产集合投资信托业务试点管理办法》;11月, 人民银行颁布《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》 (征求意见稿) 。与此同时, 证监会也有一系列类似的举措。一时间, 中国版REITs似乎已经呼之欲出, 整个市场都充满了期待。 然而, 中国版REITs的推出, 却一再被拖延、迟迟无法真正成行。其主要原因在于, 一方面, 我国房地产市场一直高烧不退, 政府对房地产的调控不断加码, 出于调控房地产市场的考虑, 政府一直没有放行中国版REITs的试点;另一