房地产策划报告之项目目标客户定位.doc

第三部分 项目目的客户定位 一、目的购置市场调研定量分析 1-1、片区类比楼盘所确定的该区域目的客群 1、类比项目目的市场初析 类别 项目 重要目的市场 职业 年龄 家庭年收入 备注 长春明珠 集团企业、私营业主、个体商户、都市白领 略 32岁以上 10万以上 目的市场购房以居住为主、部份单位针对高收入者 富豪花园 私营业主、集团企业、企业白领 电子、工商、网络、行政管理 40岁左右 12万以上 居家户型，适应都市节奏，生活认识首选 富苑花园 私营业主、白领、高级管理层、公务员 公务员、教师、企管人员、艺术家 40岁左右 10万以上 纯住宅，良好气氛，筑巢引凤 富苑华城 私营业主、个体商户、企业高层、小部分公务员 略 略 13万以上 略 我的家园 私营业主、公务员、高级管理层、白领 公务员、白领、教师、 30-45岁 15万以上 略 万科都市花园 私营业主、公务员、高级管理层、白领 教师、公务员、电子网络、广告人员、艺术家 28-50岁 7万以上 中等收入以上人士的家园 类别 项目 重要目的市场 职业 年龄 家庭年收入 备注 亚泰杏花苑 私营业主、部分原居民 私营业主、商人、行政人员 40岁左右 8万以上 略 威尼斯花园 私营业主、其他 职白领、行政管理、教师、技术人员 30—45岁 7万以上 略 维多利亚庄园 职业白领、私营业主等 私营业主、图文设计、广告 40岁左右 6万以上 略 雅仕园 二次置业者、私营业主、职业白领、公务员 商贸、广告、图文制作、公务员 35岁左右 5万以上 略 新宇名家 企业白领、私营业主、投资者 私营业主、管理人员、公务员、律师 40岁以上 6万以上 略 筑业阳光城 中小型企业、办事机构、私营业主、成功人士 私营业主、管理人员 40岁左右 9万以上 略 2、类比项目所体现出来的目的客户群 （1）、年轻夫妻 （2）、中年夫妇 （3）、投资置业者 （4）、二次置业者 3、类比项目所体现出来的市场购置群体特性 （1）、年轻夫妻：年龄一般在35岁左右，刚有小孩，夫妻双方有比较稳定的工作，收入比较稳定，一般个人月收入在5000元以上，家庭月均收入在7000元以上。购置两房、三房居多，对环境和景观有一定的规定。 （2）、 中年夫妇：公务员等中等收入者，个人月收入一般在3500—4500元左右，家庭月收入在5000—6000元左右，经历数年的资金积累，属于公房外的初次置业者。 （3）、投资置业者：有较高收入的阶层，个人月收入在4000—5500（元）左右，家庭月收入在8000—10000元左右，或有较高的积蓄。 （4）、二次置业：有稳定职业和较高的经济收入，同步家庭储蓄额也较大。 成果：通过相似楼盘的分析，我们得出目前在售楼盘的基本客户群，但这只是项目的基本目的客户群之一，值得注意的是，所挑选的相似楼盘，大都项目地块所在的片区内，而通过对它们的研究所得出的目的客户群，也是目前正要在该片区内购房的客户群，因此，更精确来说，这是项目所在片区的大的目的客户群，即因项目“地段”原因所规范的目的客户群。 1-2、由项目质素所定位的目的客群 1、价格所定位的目的客群 本项目的质素特点为价格高，面积大，因此总价高。 以项目户型平均面积160平方米为原则计算，按项目每个单元的总价格、月供款、首期款（月供款按八成23年计）来反推项目目的客户构成。 取长春市既有高价位3000元、3200元、3500元、3800元、4000元、4200元、4500元等7个价位进行价位目的客户分析（详见下表）： 之因此选择这样的价格来进行分析，是由于在长春市场上的在售楼盘的价格，最高部分不外乎在以上7个价位的含括中。 单价（㎡） 总价（万元） 首期 月供 目的客户 3000 48.0 98.6 2637 高级白领、公务员、个体业主，家庭月均收入5000-5500元 3200 51.2 11.2 2747 高级白领、公务员、个体业主，家庭月均收入5000-5500元 3500 56 12 3022 高级白领、公务员、个体业主，家庭月均收入5000-6000元 3800 60.8 12.8 3297 企事业单位高层领导、决策者、私营业主，家庭平均月收入为5500-6500元 4000 64 13 3503 企事业单位高级管理人员、决策者、私营业主，家庭月均收入为5500-6500元 4200 67.2 14.2 3640 企事业单位高级管理人员、决策者、私营业主，家庭月均收入为5500-6500元 4500 72.0 15 3915 企事业单位中层领导、决策者、私营业主，家庭平均月收入为6500-7500元  由上表可发现，这七个价格所推理的目的市场构成和实际购置能力，是有相称大的反复。 从实现发展商利润最大化的原则出发，以月平均供楼款为原则，项目意