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关于我国房地产税制改革的文献综述 一、 房地产税制 根据中国现行法律，房地产开发、经营和转让过程中的主要税费主要包括城市土地所有权、土地所有权、资产投资方向上的调节税、土地增值税、房产税和凭证税。房地产税制是房地产市场体制的重要组成部分，对于发挥国有土地资源的效益，实现土地资源的合理配置，增加国家财政收入起着积极重要的作用，但中国现行的房地产税制中仍然存在一些弊端。集中表现在理论、立法和实践三个层面。 （一） 理论研究中存在的问题 1. 保有环节课税少、负担轻 中国房地产税制构成的一个显著特点是开发流通环节课税多、税负重；保有环节课税少、负担轻。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。 2. 从税收代租的角度分析 由于缺乏对税、费本质系统、科学理论，导致税、费界限不明，引发实践中的混乱。主要表现在两个方面：（1）以税代租。例如，城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施，是国家以土地所有者的身份依平等互利的原则将土地有偿有限期地出让给土地使用者而由其交纳的用地补偿，属于地租的范畴，而不是税收。（2）以费代税。由于税权过于集中在中央，导致地方政府对征税兴趣不大，反倒热衷于对手中的房地产收费，造成收费挤占税收的局面。 3. 现行房地产税收征管制度及税率有待于进一步完善 在课税依据标准上，中国采用从价计征和从量计征的方式，在房地产有关的14个税种中，城市土地使用税和耕地占用税采用从量计征，以占地面积为计税依据。其余12个税种则采用从价计征，在计税价格的确定上，中国现行房地产有关税种的计税价格是以原账面价值作为计税基础。这种政策设计陈旧老化，无论房产原值还是面积都不会随着房地产价格的上涨而扩大，难以发挥房地产税种组织收入的财政功能。另一方面，税率存在较大差异，很不合理。如现行契税的税率是比例税率，为3%～5%，计税依据是房产交易的市场价格。如此高的税率，加重了交易者的负担，客观上抑制了房地产市场交易行为；而印花税的税率为比例税率和定额税率，仅分别为5‰0、每件5元；耕地占用税的税率为定额税率，最高不超过每平方米10元，最低的仅为每平方米1元。如此低的税率，发挥不了印花税和耕地占用税在房地产市场中的杠杆调节作用。 4. 税制结构不够合理 由于租、税、费三者性质不清，导致税种多、税制不成系统。同时，随着社会主义市场经济的建立，房地产市场的形成和发展使得原有的税收体系已不能适应新的形势，从而导致房地产税制结构松散、主辅不清。如农业税这个税种是20世纪50年代初期颁布的，当时主要是通过征收农业税支援工业发展。但经过50多年来的建设和发展，工业产值已成为国民经济的重要支柱，随着耕地面积减少和人口的增加，农业已成为保护性产业，农业税也无存在的必要。 （二） 立法中存在的问题 1. 立法上的权威性差 房地产税收立法层次过低，严重影响其效力及作用的发挥。中国目前所征收的房地产税中，除了《个人所得税》和《外商投资企业与外国企业所得税法》为全国人民代表大会通过的法律以外，其他都以国务院颁布“暂行条例”的形式出现，因而权威性较差。 2. 房产税的征管依据 现行的某些房地产课税税种在法规建设方面不健全。如契税至今仍按1950年1月制定的《契税暂行条例》征收；房产税的计税依据是房产评估值，但房产评估值究竟以什么为标准，没有明确规定；土地增值税中的土地增值额没有区分自然增值和人工生产增值的概念。税收法规的不健全、不完善，给税务机关的具体操作带来很大的困难。 3. 企业实际税负相对较重 现行房地产税法，按照纳税人身份、经济行为、所处地区不同，设置了不同的税种税率，从而造成市场主体竞争的不平等。表现为：（1）房地产开发企业税负明显高于其他的行业、平均税负明显高于世界其他国家。据资料显示，1993年全美各行业370家企业的联邦所得税税负平均水平为1%，中国房地产企业同一比率为14.32%。加拿大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过11.3%。由此可见，中国的房地产税负相对来说是比较重的。（2）税制内外不统一，违背税收公平原则。同时，税法中还存在许多不合理的减免规定，税收调节力度明显不够。 （三） 实践中存在的问题 1. ．培育了公平税负、合理负担的税 房地产课税中个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。如对房产课税设置房产税和城市房地产税两个税种，对土地课税设置土地使用税和耕地占用税；对房屋租金收入既征收5%的营业税，又征收12%的房产税；对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税，又要按转让的增值额依规定税率征收土地增值税。这些做法极不符合公平税负、合理负担的原则。房地产的重复收税和多层次收费成为商品房的房价居高不下的一个重要原因之