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物业设施设备运行操作管理标准 培训部门 :?工程管理部 客户期望:?我希望物业服务人员能够保证公共设备安全运行。 一、设备运行管理通用标准 第一节 管理制度 工作标准 1.移交接管后三个月内完成机房开荒及制度上墙工作。 2.设备机房适当位置张贴设备系统图，制度墙上张贴机房管理制度、运行管理作业规程、维修保养制度、维修保养规程、应急处理流程图、年度保养计划表、保养记录表、巡查记录表、外来人员进出登记表、机房责任人资格证书（操作证）复印件、机房责任人等。 第二节?设备台账 工作标准 1.系统设备移交接管前，收集相关设备设施的原始资料。 2.移交接管后，三个月内完成台账的建档工作；有变动时及时更新。 第三节?标识标牌 工作标准 工作要求： 1.移交接管后，三个月内完成标识牌的制作及悬挂张贴工作。 2.每半年对各类标识标牌进行整理，确保完整无缺。 效果要求： 1.设备机房门牌完整，禁烟、非工作人员禁入警示粘贴牢固。 2.设备设施标识牌张贴、悬挂齐全，参数准确。 3.设备设施运行状态标志准确，与运行状态相符合。 4.管道流体流向标示箭头方向正确、齐全。 5.危险设备、危险区域警示标识显眼、齐全。 第四节?机房及设备管理要求 工作标准 工作要求： 1.设备机房人离上锁，保持机房环境干净整洁。 2.外来人员进入设备机房，需经服务中心负责人或工程管理部门负责人批准后，在工程管理人员陪同下方可进入，并按规定填写外来人员进出记录表并签名确认，进出记录表填写规整、详尽，可追溯。 3.外来人员未经许可严禁操作、触摸设备。 4.运行保养要做到“三勤四查”：勤检查、勤保养、勤维修，查故障、查隐患、查缺项、查责任。 效果要求： 1.墙壁、地面、门窗洁净无尘，无水渍，达到“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入（设置防鼠板且高度不低于 50cm）和保持通风良好。无杂物摆放，门窗开闭正常。清洁工具定点摆放。 2.照明良好，消防灭火设施、器材完好齐备，消防应急照明、疏散指示完好。 3.机房温湿度保持正常，温度不超过 40 度，湿度不超过 80%。 4.设备运行正常，达到“三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净），四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气），五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）”要求。 亲情服务： ¨开展设备机房参观讲解服务（保障参观过程安全） 第五节?人员资格要求 工作标准 1.岗前培训，需经培训考核合格后，取得国家相应上岗证，且证件在有效期内，方可上岗；特殊作业要求的岗位，100%持证上岗。 2.证件需定期年审，档案及制度墙内予以及时更新。 二、电梯系统 第一节?档案管理 工作标准 1.建立一梯一档。 2.移交接管后，建立电梯档案，包含年检合格证、电梯使用登记证、巡查记录、维修保养记录等。 第二节?巡查管理 工作标准 基础要求： 1.对电梯运行情况进行巡查，不少于 1 次/周。 2.发现影响安全运行的问题立即报部门主管和联系外委保养单位，并跟踪维修保养结果。 3.组织、监督设备巡查、维修保养工作的顺利实施，检查机房内设备设施的运行情况，发现能力范围内的问题及时处理。 4.对扶手电梯每天巡查，涉及影响电梯运行的安全隐患需及时上报，并通知维保单位进行处理。 效果要求： 1.电梯机房： 1）通风降温设施运作正常； 2）曳引电机、减速箱构件润滑良好，无明显噪声、超温现象； 3）变压器、电阻器、电抗器温度正常，无打火、变色情况； 4）曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等工况良好，钢丝绳无打滑、断股现象； 5）五方通话拨接灵敏，无严重噪声； 6）应急救援工具规范摆放，无缺失； 7）设备标识、警示标识、平层标记、限重标记等张贴牢固、标注清晰。 2.电梯轿厢、底坑： 1）轿厢照明、内外呼叫按钮、内外显示屏、通风设施、监控、多方通话正常，无缺失； 2）厅门、轿门、踏板、门机开闭顺畅，无卡顿； 3）电梯运行舒适，无异常晃动； 4）底坑洁净，无明显积水、锈蚀现象。 3.手扶梯： 1）开机前检查扶梯梯间环境正常，踏板无杂物； 2）各开关的指示板无损伤、脱落，橡胶扶手内外无明显变色、裂纹； 3）检查运行、停止、信号、照明各开关功能正常； 4）随机上落检查运行情况正常，无异常声响，梳齿齐全，润滑正常。 第三节?特殊情况处理 工作标准 1.维保或检修时警示围栏摆放规整，必要时检修人员旁站指引。 2.遇突发性停电且电梯不带自动平层系统时按电梯困人处理流程处理。 3.计划性的停梯检修，需提前 48 小时以上告知业户，并告知安全注意事项和预计的恢复时间；计划性停梯检修，需规范张贴保养通知，存档记录。 三、供配电系统 第一节?工具 配备 工作标准 1.绝缘工具规范摆放、定期年检，年检记录可追溯。 2.检测不合格的工具应报废，禁止放在现场（防止误