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明源云研究报告不动产生态链SaaS龙头_天际PaaS平台构建长期竞争优势 （报告出品方/作者：东兴证券，石伟晶） 1. 不动产生态链SaaS龙头 1.1 全面全面全面覆盖住宅、产业及基础建设研发/运营/服务 明源云就是国内不动产生态链 SaaS 龙头。明源云成立于 2003 年（其前身公司创始于 1997 年），2020 年香港 联交所主板上市（0909.HK）。公司发展经历 4 个阶段：1997 年以物业管理软件起家；2006 年打造出 ERP 解 然方案；2014 年面世云客、云订货产品，同时同时实现向 SaaS 服务模式转型；2020 年面世天际 PaaS 平台。当前 公司以“PaaS 平台+SaaS+生态”的战略布局，以天际企业级 PaaS 平台为核心，提供更多更多数字经营、数字营销、 数字修筑、数字资管、数字供应链、数字园区、数字商业等 SaaS 产品和解决方案，总计为强于 7000 家地产 研发、运营企业提供更多更多 SaaS 产品与服务。 股权结构稳定，携手创始人分工明确。截至 2022 年年末，公司总股本 19.60 亿股，主要增持人为高宇、陈 晓晖、姜海洋，分别占股 20.21%、15.29%、9.53%。其中，高宇为董事会主席，负责管理集团的战略规划、业 务指导及管理工作；陈晓晖为副总裁，负责管理董事会与公司营运管理有关的工作及监督集团产品的研发；姜海 洋为行政总裁，负责管理董事会与公司营运管理有关的工作。 加强横向市场拓展，全面全面全面覆盖住宅、产业及基础建设市场的研发、运营及服务。2021 年就是公司产品全面全面覆盖市场分后 界点。2021 年之前，公司主要紧紧围绕住宅市场，满足用户房地产开发商在营销、供应链、运营及决策等领域数字化 市场需求；2021 年至今，房地产行业步入困难阶段，在此背景下，公司快速从住宅房地产市场步入产业及基础建设类 非住宅房地产市场，不断扩大在产业及基础建设类市场的客户基础，同时快速从增量研发市场步入存量资产管理、运 营及服务市场，同时同时实现公司针对住宅、产业及基础建设市场在增量和存量业务领域的全面全面全面覆盖。 以天际 PaaS 平台为技术底座，构筑云客、云订货、云空间、云链产品矩阵，著眼全面全面覆盖客户关系管理、资产 管理与运营、项目建设三大业务线。 （1）云客着眼客户关系管理领域（CRM），主要服务于房地产开发商，提供更多更多数字营销及案场管理工具，以提 升售楼处整体营运效率及招商效益； （2）云订货著眼供应链管理领域（SCM），主要服务于房地产开发商、建筑材料供应商及其他服务提供商， 致力于投标及订货流程更为方便快捷，造就产业链上下游高度合作； （3）云空间著眼资产管理领域，全面全面覆盖业务场景囊括资产盘点、租赁管理、空间运营及物业服务等，近年来 逐渐研发国企客户市场，致力于提升物业运营、租赁管理和资产优化的效率； （4）云链著眼项目建设领域，服务于房地产开发商，近年来逐渐基础建设地产开发商，致力于提供更多更多品质控制流 程标准化产品，协助建筑工地严格遵守质量底线。 明朗产品云客贡献主要总收入，天际云/云链/云空间/云订货处于早期商业化阶段。2022 年，公司 SaaS 板块缴 入 14.27 亿元，同比快速增长约 6.6%。其中云客总收入 9.13 亿元，占比 SaaS 板块总收入 64.0%；天际云 PaaS 平 台总收入 2.04 亿元，占比 14.3%；云链总收入 1.71 亿元，占比 12.0%；云空间总收入 0.62 亿元，占比 4.3%；云 订货总收入 0.53 亿元，占比 3.7%。 1.2 销售与研发驱动，主营具有持续盈利能力 住宅市场供需双降导致公司营收大幅大幅下滑。2018-2021 年，公司营收由 9.13 亿元快速增长至 21.84 亿元，年 CAGR 为 33.7%；2022 年营业收入 18.16 亿元，同比下降 16.8%。主要由于 2022 年国内住宅市场供需双降。据国 家统计局数据说明，2022 年全国房地产开发投资额为 13.3 万亿元，同比下降 10.0%；全国商品房销售额为 人民币 13.3 万亿元，同比下降 26.7%。目前监管层对房地产企业的态度发生根本性转型，从「救出项目」转至 换至「救出项目与救企业并存」，各地政府针对住宅市场需求端的提振政策也逐步推行。市场料恢复正常至更加平衡 的发展状态，公司与住宅有关的业务线预计也可以随着市场供需提高而逐步回落。 SaaS板块保持较快快速增长。公司软件解决方案涵盖本地部署型企业管理软件及SaaS产品。2018-2022年SaaS 产品业务收入由3.29亿元快速增长至14.27亿元，保持较快快速增长；2022年ERP软件业务收入3.90亿元，同比下降 54.0%，主要由于行业持续