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倒商品房能否成为深度障碍 老年人和银行之间的关系可能是一个团队来赚钱和购买债券。最重要的是，银行的卡结算部门拒绝了。按照商业银行的传统观念,老年人客户消耗成本高,不懂得使用计算机网络技术,已经不如年轻客户那样具有吸引力。可是随着商业银行正在通过信贷、结算、信用卡等媒介,对养老金融业务领域进行大规模布局,相信这种情况即将发生根本性的变化。 续在杭的中信银行试水“倒按揭”以房养老业务一年半之后,上海银行杭州分行也拟将在7月中旬推出新版的“倒按揭”产品,目的就是深度耕耘养老金融的土地。有分析人士认为,“倒按揭”虽然在根本上颠覆了中国传统的思维观念,但还是需要一套完善的法律制度和政策予以保障,才有可能发挥其倒逼养老政策加快推进的初衷。据悉在杭州的金融市场上,不仅已经推出了类似于倒按揭的信贷产品,还出现了老年人专属的理财产品、老年人专属银行卡等,商业银行无不打算能够在养老金融业务上争取一份属于自己的业绩。 上海银行:“居民”利益的保护 其实上海银行杭州分行拟推出的“倒按揭”,中信银行2011年10月份就在杭州尝试过,收获的只是一种“戴着镣铐跳舞”的感觉。目前来看由于存在诸多的政策瓶颈,效果并不尽如人意,“倒按揭”几乎处在停滞状态。 “倒按揭”属于舶来品,是国外“以房养老”的一种较普遍模式。即房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行,银行在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。房主去世后由继承人或受托人将其房产出售,所得收入用来偿还贷款本息。这一业务出现在20世纪80年代中期,目前在发达国家都有开展。事实上在试水这一业务时,中信银行杭州分行,已经采取了多种变通方式,比如借款人不限于老年人本人,只要有可抵押房产,老年人法定赡养人也可以作为借款人,即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。这样的变通使养老按揭的业务范围有所扩大,也更符合中国的国情。另外中信银行要求老年人或法定赡养人拥有多套房屋时,其中一套房屋用于抵押,便于房产处置,解决一套房屋难以处置的难题。 然而由于国情差异———在中国房产继承是一种传统,房产处置也因为70年的国有土地建设用地使用权的限制而存在不可操作性。中国实行的是住宅70年产权制,存在抵押期间或者户主死亡后,产权可能已经到期了,如果产权期限不能续接,房屋的价值就会因此消失。这些在房屋及土地私有化的国家由于产权没有期限,则不存在这一顾虑。 和中信银行推出的倒按揭业务不同,基于对未来使用到期仍然会继续延期的判断,上海银行杭州分行此次推出的“倒按揭”将老年人作为贷款主体,其去世后房屋由银行代为拍卖,拍卖所得资金来偿还银行本息。分析人士认为其实这一金融产品的作用,不仅仅只是满足了老年人的融资需求,更将起到倒逼政策推进的作用。这一产品在老年人中有相当市场和需求。以上海为例出现了两种情况,城市人口特征是孤寡老人越来越多;子女之间为争抢老人房子的纠纷日益增多。两种处境的老年人都希望通过货真价实的倒按揭获得养老资金。上海银行开拓这块市场,恰恰是看准了客观存在的社会现实。据上海银行相关业务部门人士透露,倒按揭产品设计在理念和实质内容上和国外通行的做法基本相同,最后房产拍卖出售环节也会照章进行以偿还贷款本息。假如最后子女对房屋拍卖进行阻拦的话,银行将通过法院申请强制执行。 作为“市民银行”的上海银行,从成立初期就参与上海养老保险改革,1997年完成了全国首单养老金代发业务,目前上海银行养老金代发人数近150万、年代发量超过2200万笔,占据了上海40%多的养老金市场。然而实施以房养老需要横跨房地产、金融、社保等领域,其推行需要民政局、房管局、人社局、金融和保险(放心保)机构等多个部门的协调,所以有效实施需要一套完善的法律制度和政策保障。没有相应的法律保障,“倒按揭”业务中途止步还会再次发生的。 年—齐推专属“卡+理财” 事实上商业银行涉水养老金融都具备了相应的客户基础。不光是上海银行,越来越多的银行都看到了养老金融的机会。不仅是“倒按揭”,越来越多的老年人专属金融产品正在银行涌现出来。近期光大银行推出了一款为养老人群量身定制的专属借记卡———颐享阳光卡面向55岁以上老年客户,除了基本的借记卡功能外,还涵盖了财富、便捷、出行和健康四项专属增值服务。事实上最早推出老年人专属借记卡的也是中信银行。该银行在2009年与省市老龄委合作发行了“七彩华龄”联名卡,在此基础上正式在杭州推出信福年华卡。这样做一方面是基于中老年客户的金融需求已经形成了特色,另一方面基于中信银行在中老年客户金融服务领域已经具备良好的基础,该银行客户中55岁以上的已经超过200万人,他们在中信的开户时间普遍较长,忠诚度较高。 此外,中信、光大杭州分行还推出