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万科养老地产的第一股革命 随着中国老龄化社会的加快，无名养老房地产已成为市场上的香港市场。近日,多家国内大型人寿保险公司宣布将进军养老地产,在多地投资兴建相关不动产,再次掀起外界关注。业内人士表示,保险企业加上先期已经有所动作的房地产企业、外资企业、各类投资基金,养老地产的战国局面已经初步显现。这一方面彰显出我国庞大的养老住宅市场已全面启动;但另一方面,发展模式的不确定、盈利模式的不清晰、相关政策法规的缺失,也给我国相关政府部门、养老服务企业、社会各界提出新的课题。 保利保利 2010年以来,养老地产正在成为各大开发商、险资和境外资本争夺的热点。万科、保利颇为巧合都选择在去年年底公开旗下首个养老地产项目;首创、华润等地产公司专门成立了研发团队;泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”;外资近来也加入了战局。 住宅、房地产开发商及优秀项目详情介绍 北京—◆万科:全面启动“健康养老地产” 2010年底,万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支,而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山窦店,并将于2012年竣工。 身为国内住宅开发的“龙头老大”,万科对养老地产的关注由来已久。早在2006年,现已成为万科“掌舵手”的郁亮就曾公开表示,公司已在老年住宅领域投入研究。另据万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆透露,郁亮在内部会议上要求北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。先试点一线城市,因为这些城市年轻人工作繁忙没有时间照料老人,有很多“空巢”老人,需求量更大。 从2006年直到2010年12月,万科才将其首个养老地产项目推至台前。据北京万科公司表示,万科老年地产不同于传统的养老院,主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体。 据了解,这一养老地产被称作“活跃长者之家”,是配建在幸福汇整体项目之中的,共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。该项目以一系列独特的服务与特色配套,在产品和理念上有望为北京老年地产带来新的气息。据悉,万科将在该项目中试点租、售两种养老地产模式,为万科养老地产的扩张铺路,并将养老地产模式植入中粮万科·长阳半岛等项目中。 万科在老年地产领域走得相对超前,而在此之前,养老公寓、养老住宅的投资方多以民营企业家为主,北京的太阳城、上海的亲和源无不是如此。2008年前后,以万科为代表的部分大型开发商,已将养老地产的战略部署提上了日程。 保利地产:“共同经营” 5月4日,保利地产集团有限公司副总经理王健在“和基金2011主题公益发布会”上透露,保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。据介绍,西塘的养老地产项目已进入规划阶段,而长沙的养老项目地块目前正在洽谈。 早前3月22日保利股东大会上,保利高层就表示,2011年将进一步完善全国化布局,积极拓展发展潜力突出的二三线城市,逐步发展养老地产与旅游地产。 资料显示,“西塘安平老年健康生活社区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛,与上海交界,占地面积99720.9平方米,建筑面积99720.9平方米,是保利首个养老公寓型项目,由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建。去年11月26日,“西塘安平老年健康生活社区”项目正式奠基,计划一期总投资4亿元,预计在今年年底完工。 王健表示,保利目前的思路是“先将试点运营起来,看一年运转费用如何,钱如何进如何出这个经验比较难取”。所谓“取经”,是指保利高层曾经前往日本考察当地养老地产运营情况。 “根据从日本的采集数据主要是300万到800万资产的收入人群,日本的运营模式,是社区居民以300万到800万的保证金,以及每个月其他的服务费用,来向社区机构购买优质服务,社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的,它是会返还的,分成若干年来返还给社区居民。所以,保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健介绍说。 不过,保利地产自己最终会采取什么模式,该集团内部目前尚未形成定论,基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进。截至目前,集团已经完成了一些重要的探索性工作,包括完成养老地产模式开发研究,以及保利地产养老地产的设计标准等。不过王健也坦言:“养老社区若长期运转则需要生存下去,盈利模式是一个难点,需要投入多少钱,多少人,收取多少费用,都需要摸索。”尽管老年地产也是地产,但对于这些擅长开发房子的开发商来说,所谓的老年地产依然是一项全新的挑战。例如除了硬件符合老年人的基本需求外,企业还要对社工以及服务人员培训,还包括要整合政府、医院等各方面的资源。“涉及的问题太多太复杂。”王健说:至于保利地产正在运作的养老地产项目在建成后是出租还是出售,目前也依然是未知数。 对于涉足养老地产的初衷,保利认为除了出于央企的社会责任之外,还极为看好这个市场前景。尽管目前还没有同行