城市综合开发项目中土地价格测算研究.pdfVIP

中文科技期刊数据库（全文版）工程技术 城市综合开发项目中土地价格测算研究 黄 敏 中铁第一勘察设计院集团有限公司，陕西 西安 710000 摘要：鉴于土地价格这一经济指标在城市综合开发项目可行性研究和项目决策中的重要性，文章结合某市高铁片 区综合开发项目的实例，运用市场比较法和假设开发法，对片区土地价格进行预测，与该类项目常规的测算方法 相比，本文的研究方法提高了土地价格测算的精度，可以为投资企业和政府对该类项目如何确定土地价格提供一 定的参考，增强决策依据的可靠性。 关键词：城市综合开发；片区开发；高铁片区；土地价格测算 中图分类号：F299.2 文献标识码：A 0 引言 2 土地价格测算的重要性 目前，随着城市化进程的不断深入，国内城市综 目前的城市综合开发项目绝大部分的还款来源仍 合开发项目大力兴起，并逐渐成为新型城镇化的重要 然是片区内的预期土地出让收入。无论政府方和投资 发展方式之一。城市综合开发项目越来越受到各类投 方，土地出让收入预估已成为开发决策的重要环节， 资企业的重视，于此同时，对土地地价测算的准确度 是评估城市综合开发项目是否可行的最核心指标。若 的需求也在不断增加。本文基于四川某市高铁片区开 土地出让收入预估较低，则会导致原本可行的项目变 发项目可行性研究的实例，并结合其位于高铁片区的 成不可行，若土地出让收益预估过高，导致项目实施 独特性，对该项目土地价格测算方法进行梳理和研究， 过程中企业面临巨大的资金压力，政府方无力支付投 以期为以后城市综合开发项目提供有效参考。 资人的投资及合理回报，甚至出现项目中断情况。 1 城市综合开发的内涵 因此，必须采用合理的土地定价方法估算地价， 保证投资决策的正确性。重视和提高城市综合开发项 城市综合开发是以较大规模的城市规划区为基本 目可行性研究中的土地价格测算准确度，也将增加政 投资和建设对象，不同于单宗土地的开发，它是以片 府相关部门决策依据的可靠性。 区土地一级开发和基础设施建设作为基本切入点的一 类大型城市投资项目，项目包含规划设计、土地整理、 3 城市综合开发中土地价值测算方法 基础设施及公用设施建设、房地产开发、产业导入等 （1）市场比较法：将待测的地块与近期已经发生 多项建设内容。 了交易的类似宗地比较对照，根据交易时间、区域以 城市综合开发常用的模式为政府授权平台公司作 及相关交易情况，考虑个别因素的差异，设定相应的 为项目实施主体，与平台公司签订《授权开发协议》， 修正系数，对发生了交易的类似宗地价格进行修正， [1] 由平台公司承担合作范围内设计、投资、建设和运营 从而得出待测宗地的价格 。 等职责，平台公司通过公开招标方式选择社会投资人， （2）假设开发法：假设开发法是假设土地出让给 与中标社会投资人签署《投资合作协议》，并按照约定 二级开发商完成房地产开发后可以正常销售，通过市 比例出资成立合资公司；待项目公司成立后，负责承 场比较法预测房地产销售收入，扣除房地产开发成本、 担合作协议项下的全部工作，具体包括合作范围内的 利润和税金等，来估算土地出让价格的客观合理价格