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2008年我国房地产市场分析与预测 2008年，全球金融危机爆发后，中国经济的影响逐渐扩大，国内经济增长率降低，全国房地产市场也陷入停滞。2008年全国销售面积同比下降19.5%, 年底全国商品房空置面积1.64亿平方米, 同比增长21.8%。当时最乐观的预测也认为, 这种低迷期至少要持续两年。 在整个经济形势陷入低迷的情况下, 国家宏观调控也随之转变:调控目标从2008年年初的“两防”到年中的“一保一控”, 再到年底的“一保一扩”。 调控手段也从2007年的“双稳健政策”到2008年初“稳健的财政政策加从紧的货币政策”, 再到年底的“积极的财政政策加适度宽松的货币政策”。同时, 房地产调控政策从原来的“从紧”逐步转向“松绑”。 为了实现“保增长”目标, “松绑”的力度也前所未有:从2008年9月开始, 人民币贷款基准利率连续5次下调;10月底, 交易契税、印花税和土地增值税等被减免, 又迅速出台了“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款, 利率可以下浮30%、最低首付款比例调整为20%”的强力信贷刺激政策;11月, 国务院、住房和城乡建设部先后提出要稳定房地产市场;12月, 国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》;同月, 温家宝总理主持召开国务院常务会议, 研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施;到2009年3月, “两会”的《政府工作报告》重申房地产宏观调控的各项思路。伴随着一系列的政策调整, 2009年房地产行业的政策环境进入了前所未有的宽松时代。 由于2008年房地产市场低迷, 庞大的空置面积势必影响到房地产的销售, 谁能抓住当下, 尽快推货, 实现销量, 谁将是市场的最大赢家。所以, 明智的开发商此时采取了低价开盘、打折让利、降价促销等方式, 事实证明, 促销的效果立竿见影。 在这些宽松、刺激性政策和促销手段的作用下, 从2009年3月开始, 商品房销售形势出现了全面、迅速的“回暖”。1~8月商品房累计销售面积和销售金额较2008年分别增长42.9%和69.9%, 甚至超越2007年同期水平。其中, 商品住宅单月销售面积同比增幅一路高歌猛进, 从2月的同比增长1%飙升至8月的同比增长87%, 3~8月的住宅单月销售面积持续创2007年以来的同期最好水平。 5月全国商品房销量持续攀升, 6月达到阶段性高点;销售量“井喷”的同时, 房价也快速上扬、创出历史高点。 需求的强劲反弹和供给增长的相对滞后, 使房地产行业的去库存化速度显著提高, 商品房整体库存水平迅速下降, 局部市场甚至出现了结构性的供给不足。在短短的几个月时间里, 市场格局迅速从“供过于求”演变为“供不应求”, 市场主动权重新回到开发商手中。