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两会期间中国房地产市场分析与预测 在两次会议期间，中央政府对市政市场的监管仍然严格。在过去八年中，经济增长目标首次低于8%，这意味着开发商无法希望放松房地产监管。据推测，在舆论调解下，“以价换量”的市场趋势将更加明显，定价范围预计将进一步扩大，房地产等待的氛围将被打破。 春节过后,楼市在“小阳春”的爆发之下面临反弹。国家统计局公布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市包括济南、贵阳、西宁、包头等4个,而此前1月份的数据则为全面停涨。业内人士分析,近期部分区域出现的成交量大幅回暖以及信贷等过紧政策的回归,在一定程度上刺激了刚性需求的释放。 烈日双重特征引领市场整体拉动,土地所有权规模大幅分析,形成了文献回顾的新盘 春节过后,全国楼市整体成交量显著回升。这是由开发商主动降价带动,压抑了1年的首置刚需集中释放。但两会期间中央对楼市调控的表态依然严厉,八年来经济增长目标首次低于8%,更令开发商对中央放松房地产调控不再抱有希望,预计两会后“以价换量”的市场趋势将会更加明显,降价范围有望进一步扩大,楼市观望氛围也将随之打破,在置业者犹豫试探心态下,价格筑底过程与成交回暖过程将同步展开。 以价换量,积压需求入市,春节后各地楼市成交普遍有所回暖 据合富辉煌市场研究部监测,春节后,各地楼市成交量持续攀升,3月第一周的成交量比2月第一周增长了200%。可见近期的周度成交量已达到去年下半年的平均水平,高于去年国庆后的成交量水平。 这一波成交量的回升,原因主要有: 首先,存款准备金率两次下调,流动性有所好转,特别是对首置的信贷支持增加,各地首套房贷款利率已经回到基准利率,部分银行还出现一定幅度的利率优惠。另外,多地房地产政策微调放松,一定程度改善了购房者的市场预期。如北京、上海、天津、重庆、厦门等相继提高了当地的普通住房标准,因此购房税费有所减轻。中山限价标准由5800元/平方米提高到6590元/平方米,降低了行政手段对市场的干扰,开发商推货更加积极。 其次,各地限购后成交量大幅萎缩,累积一年的购买力集中释放。 从重点城市整体走势来看,自2011年2月限购以来,各地成交量下滑趋势持续。现时的成交量只相当于限购前的约5成,购房需求积压时间长,现时的成交量回升更多反映的是低位反弹。 从广州市2月二手市场看,成交量呈现低位回升,入市的买家以积累的刚需旧客为主(看楼半年以上),长期积累的刚性需求有所释放,以及部分物业一定幅度降价、政策预期有所趋稳以及信贷的松动有关,首次置业的比例首超七成。但买家心态有所分化,未形成较一致的积极预期,导致总体成交量仍不高。 最重要的是,开发商降价促销升级,刺激客户入市,特别是刚需买家 如上海2月中下旬开始,降价促销带动成交量大幅回升。外围区域、价格低于区域整体水平的新盘销售情况出色。2月最后一个周末开盘的旭辉澜悦湾项目起价8888元/m2,成为目前宝山区最便宜的楼盘,2天内将150套房源一售而空。宝山另一项目保利叶城去年是上海成交面积的销冠,该项目响应保利地产的全国性营销活动——“囍春行动”,精装修价仅17000元/m2,与去年相比实际降价幅度达到20%,虽然陷入老业主闹事、售楼处被砸危机,但其销售保持高势头。 广州进入2月后,楼市降价范围有进一步扩张趋势。金沙洲、南沙等多个楼盘大幅下调价格,获得热销,十区商品住宅周度网签已经有了明显上升势头,3月第一周十区签约量超过1700套,相当于2011年十一期间网签水平,主要来自南沙滨海隽城、保利西海岸和锦绣半岛,降价项目对成交带动明显。 通过政策支持的方式促进房地产企业加快转型升级 全国两会为2012年楼市调控定调,政策松动预期被打消,地方仍需严格执行限购政策。经济增长目标8年来首次低于8%,一方面来自经济下行压力确实有所加大,另一方面亦是为经济转型提供空间。经济转型、扩内需及支持实体经济发展之下,楼市调控将长期化,政府工作报告再次强调房价合理回归、住建部提楼价泡沫,年内大城市楼价下调压力增加。 另一方面,发改委、央行等提到今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策,支持居民的合理购房需求。预计房贷额度将对首次置业者倾斜,首套房贷利率重回基准,不排除重现优惠利率。而房企开发中小户型、低总价产品有可能获得一定程度的信贷资金支持。贷款额度向首次置业者倾斜、满足合理购房需求或成2012年楼市机会。 房地产行业“双创”结构或环境可回笼 据国家统计局,2012年2月末,全国商品房待售面积30526万平方米,比2011年年末增加3332万平方米。其中,住宅待售面积增加2674万平方米。 而据合富辉煌市场研究部监测,各主要城市商品住宅2011年年末存量同比普遍增加20%-70%,按2011年四