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法制天地

农村宅基地使用权转让协议被判无效后如何处理

□钟京涛

案例

2005年12月，某市居民甲与X村村民乙签订《房屋买卖协议》（以下简称案涉房屋买卖协议），双方约定：（1）

乙将其位于X村26号宅院（占地面积222平方米，房屋建筑面积51平方米，以下简称案涉宅基地及房屋）转让

给甲，总价款3.8万元；（2）甲为改善居住条件翻盖及扩建房屋，乙负责与大队及邻居协调；（3）遇征地拆迁及

政府可以办理“集体土地建设用地使用证”更名时，乙应当协助办理，拆迁补偿等收益归甲所有。协议签订当天，

在村委会主任及会计等人见证下，甲一次性付清款项，乙出具收据并交付案涉宅基地的土地使用证，村委会在

购房合同上加盖了公章。此后，甲居住生活在案涉宅基地及房屋内。乙出售房屋后又在村内取得另一处宅基地

盖新房居住至今。

2017年4月，乙以案涉房屋买卖违反国家政策为由诉至人民法院，请求确认案涉房屋买卖协议无效、甲退

还案涉宅基地及房屋并归还集体土地使用证。甲认为，房屋买卖协议是双方真实意思表示，且经村委会同意并

盖章认可，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；案涉房屋买卖协议履行完毕达10余年之久，已过诉

讼时效；乙已经拥有另一处宅基地，要回该宅院将违反“一户一宅”政策；乙在经济利益驱动下恶意毁约，违背

公序良俗和诚实守信原则，应承担全部违约法律责任。一审法院经审理认为，案涉房屋买卖协议因违反城市居

民不得购置农村宅基地的国家政策规定，应认定无效。合同无效前提下，甲关于超过诉讼时效主张不成立，当

事人双方负有返还原物、恢复原状的义务。随后作出民事判决：案涉房屋买卖协议无效，甲将案涉宅基地及房

屋腾退给乙并退还集体土地使用证。甲不服一审判决，提起上诉。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。甲仍不服，申请再审。2018年3月，再审法院裁定驳回甲的再审申请，

同时，释明甲的损失赔偿可另行起诉解决。

2019年2月，甲向一审人民法院提起诉讼，请求判令乙承担案涉房屋买卖协议无效的全部法律责任，并返

还购房款3.8万元、赔偿信赖利益损失（按宅基地区位补偿价计算）188万元。乙辩称，案涉院落尚未列入拆迁

范围，赔偿宅基地区位补偿价没有事实及法律依据；买卖协议无效的法律后果是双方各自返还财产，案涉房屋

多年被甲占有应支付的使用费要从购房款返还额中扣除，宅院应恢复原状。人民法院受理后委托某房地产评估

公司对案涉宅基地及房屋进行了评估，评估公司出具的《评估报告》显示，案涉宅基地及房屋评估总价为168万

元（其中，宅基地区位补偿价为162万元，房屋价值为3.8万元，其他地上附着物价值2.2万元）。

一审法院经审理认为，农村房屋买卖协议被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，

双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，甲与乙签订的案涉房屋买卖协议已被认定无效，现甲已

经将案涉房屋返还乙，乙应当返还甲购房款并赔偿甲因此遭受的损失，甲要求赔偿宅基地区位补偿价的诉讼请

求合理，具体赔偿金额应在区位补偿价162万元评估价值基础上根据双方过错程度确定，在综合考虑合同无效

：

对双方当事人的影响、平衡买卖双方利益基础上，按37的过错责任分配比例酌情确定为113万元；对于乙主

张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围、未进入拆迁程序从而不予补偿的意见，因审判实践中均以

宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖协议确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故该答辩意见不成立。

随后，一审法院作出判决：乙返还甲购房款3.8万元，赔偿甲宅基地区位补偿价113万元。乙不服一审判决，

以不应赔偿宅基地区位补偿价为由提起上诉。二审法院认为，一审法院根据双方的过错程度及评估价值酌情予

以确定赔偿额准确，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。乙仍不服，

：

以按照37的分配利益承担责任法律适用不当为由，申请再审。

疑惑

1.如何认定农村宅基地转让行为的法律效力？

2.如何确定不动产交易中信赖利益损失赔偿金额？

分析

关于农村宅基地使用权转让行为符合当前法律政策精神。