比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征分析报告.pdf

证券研究报告

行2024年01月04日

业

报投资建议：强于大市（维持）

告

│房地产专题研究上次建议：强于大市

行

业相对大盘走势

专比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征房地产沪深300

题10%

研➢各国房价浪潮不断趋同，上涨和下跌过程较为对称

究-3%

基于房地产浪潮的聚集情况，我们将过去五十年的房地产浪潮分为四个阶

段。1）随着时间的推进，不同国家的房地产浪潮趋同性增强：从数量上来-17%

看，四段房地产浪潮分别涉及6、4、8和12个国家，同一阶段经历房地产

-30%

浪潮的国家数量随时间的推进呈上升趋势；从形态上来看，同一阶段不同2022/122023/42023/82023/12

国家的房价峰值落入的时间区间也在不断缩小，四段房地产浪潮房价峰值

时间区间分别为8、7、3和2年。2）大多数房地产浪潮房价上涨和下跌过

程对称性较强：在已经结束的前三段房地产浪潮中，10次房地产浪潮上涨

和下跌过程较为对称，8次上涨明显快于下跌，2次上涨明显慢于下跌。

➢核心城市房价与人口和城市发展相匹配，房价和购房负担持续上升

房价：1）核心城市的房价随着人口持续流入增速大于全国平均水平，2015-

2023年北京、上海和深圳房价复合年增长率分别高于中国平均0.69%、

2.64%和4.75%。2）房地产浪潮后，核心城市房价反弹力度大于全国平均水

平，次贷危机后英国平均房价和伦敦房价分别上涨了88.62%和117.33%。

购房负担：1）发达国家核心城市的房价与人均GDP比大多维持在10左右，

中国核心城市房价与人均GDP比随着时间推移呈上升趋势，2022年北上深

该比例均大于40。2）中国和韩国核心城市抵押贷款占家庭收入比超过

200%，美国、日本和德国核心城市该比例低于100%。

➢核心城市住房租金上涨平稳，受房价下调的影响较小

1）不同于房价具有上涨和下跌的波动情况，核心城市的租金大多保持较为

稳定的速度持续增长。2）中国核心城市租金收益率低于无风险收益率，2015

年7月-2023年10月，北京、上海、深圳的租金收益率低于2%，与其他国

家核心城市4%-6%的租金收益率差距较大。

➢房地产健康稳定发展是经济稳健增长的重要因素之一

基于各国历史数据挖掘核心城市房价与国家平均房价之间的关联性以及房

地产的投资情况，我们认为：1）历史复盘来看，房地产浪潮末期房价约为

最高值的70%。2）房地产业链对GDP贡献在10%左右会是一个较为稳定的

状态，房地产业会持续成为经济增长的重要动力之一。3）大多数国家的房

地产资产在家庭总资产中占比超过30%，且随时间的推移该比例较为平稳。

➢投资建议

通过对海外房地产历史复盘，我们总结了在房地产浪潮过程中不同国家房

价变化的共性特征，并分析各国核心城市的房价趋势及背后原因。中国城