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投资收益测算作业指引

适用范围

**地产公司下属各区域事业部的投资收益测算。

控制目标

保障《投资收益测算》数据准确真实、科学合理，对区域事业部经营起到纲领性的作用、为公司战略决策提供可靠有力的依据。

术语定义

目标收益：是指公司基于产品标准、产品定位、市场状况，结合公司经营计划，保证产品经济合理性基础上，经过努力未来实现的预期收益。

职责

财务管控中心

负责制定投资收益测算模板。

组织编制、审核区域事业部《投资收益测算》套表。

参与《投资收益测算》评审会议。

建立公司投资收益指标数据库。

区域事业部各部门

按要求填写《投资收益测算》相关基础数据，保证数据合理、真实、准确无误。

参与《投资收益测算》评审会。

公司高层

根据《权责管理手册》审核/审批目标投资收益。

关键活动描述

目标投资收益编制原则

市场导向原则：目标收益管理以市场为导向，确保目标收益的实现。

真实合理原则：目标收益指标应科学准确，各项数据来源都要有充分依据，保证目标收益指标的权威性。

优化控制原则：目标投资收益反映项目的预期盈利能力，对项目起到纲领的作用,项目在运作中对成本费用、产品结构等事先做好优化控制，事中对比调整，事后对比总结。

动态管理原则：投资收益动态调整依据动态成本、营销策略、融资方案每年进行调整一次，按规定需审批的动态收益调整严格按规定审批。

执行细则

投资收益测算分为：定位版、方案版、执行版及动态投资收益。

区域事业部各部门在编制《投资收益测算》套表相关数据时，要保证填报数据科学合理、真实准确。

成本数据：以《目标成本测算》评审会通过数据为准，成本管理部负责项目总概况表、开发成本明细、开发间接费用、开发成本汇总、户型及面积参数等成本相关数据填写和提供，公司成本管控中心负责对该部分数据审核确认。

营销数据：营销客服部分期、分产品类型、分年、分月编制项目销价、签约、租金、销量、回款、确认收入计划套表，分年、分月编制销售费用明细套表，营销策划中心负责对该部分数据审核确认。

管理费用：行政运营部与行政运营中心结合，负责管理费用明细套表编写和《项目一二级计划》节点提供，行政运营中心负责对该部分数据审核确认。

工程数据：工程技术部根据工程进度，负责总投资分解，土地征用及拆迁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用5项分年、分月资金投入的编写，成本管控中心负责对该部分数据审核确认。

财务资金部与资金管理中心结合，负责融资明细表、现金流量套表编写，资金管理中心负责对该部分数据审核确认。

财务资金部与财务管控中心结合，负责损益表、财务分析表、税费表、土地增值税测算表等套表填写，财务管控中心负责对该部分数据审核确认。

财务资金部及财务管控中心负责公司《投资收益测算》套表编写的总体指导工作，负责上述各相关部门套表收集、汇总整理、检查校对。

财务管控中心结合相关职能部门对《投资收益测算》套表数据进行核对评价，对反馈情况及时与区域事业部沟通，总部与区域事业部达成一致、确定无误后，由行政运营中心组织召开公司层面《投资收益测算》评审会。

《投资收益测算》评审会，所属区域事业部总经理必须参会。

《投资收益测算》在公司意向投资前由投资研究中心、区域事业部投资开发部主责，行政运营中心、营销策划中心、财务管控中心参与组织编制。财务管控中心提出投资模式、税收筹划、盈利分析、现金流量等建议方案。

《投资收益测算》产品定位及概念设计阶段，行政运营中心组织，投资研究中心、财务管控中心、成本管控中心等相关职能部门参与，财务管控中心根据项目《目标成本》、项目营销策略、融资方案等相关数据进行定位版投资收益测算。

时间要求

区域事业部营销客服部在编制前提供销售数据，时间与《目标成本》同步。

区域事业部各相关职能部门收到《投资收益测算》编制通知书后,7日内完成各相关专业基础数据填写。

财务资金部收到各相关专业部门基础数据后,3日内完成公司《投资收益测算》套表汇总、填写、审核校对。

区域事业部完成《投资收益测算》套表的编制后，发送至总部各相关部门审核，各部门审核无误后发送至财务管控中心、行政运营中心。财务管控中心3日内完成区域事业部相关职能部门数据对接并审核完毕，并将意见反馈至区域事业部。

财务资金部接到财务管控中心下发反馈意见后，传递到相关部门，相关部门与总部各职能部门沟通，2日内协调整改完毕，第3天向财务管控中心上报整改结果。

财务管控中心对《投资收益测算》套表再次审核确认,3日内确定《投资收益测算》评审会日期。

评审未通过需二次评审的，评审会结束后3个工作日内完成数据调整。

因特殊情况，预计不能按时完成节点，区域事业部提前1个月发出预警，具体参照《项目计划管理流程》执行。