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税收筹划作业指引

适用范围

适用于总部公司、区域事业部及各子公司所有应纳税种的纳税筹划。

目标

为了通过运用税收筹划有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，最终实现价值最大化。

术语定义

税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、分配、投资、筹资、等活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。

职责

财务管控中心

参与新项目（或业务）的税务论证，对合作方式、拿地模式、项目业态、户型面积、开发进度、融资方式等提出筹划建议。

根据项目各产品类型盈利能力，对成本分摊方式进行筹划，并及时指导子公司财务资金部及时在主管税务部门备案。

检查子公司的税务工作、办理税务事项。

组织协调公司比较重大的税收筹划。

总部相关职能中心

投资发展中心，拿地时与当地政府谈税收优惠政策，与财务管控中心沟通筹划最合理、最节税的合作方式、拿地模式。

营销客服中心与财务管控中心沟通对项目产品类型、户型面积的节税方式进行筹划。

区域事业部财务资金部

根据财务管控中心筹划方案进行操作，并及时与主管税务部门结合，进行备案。

及时收集整理当地区域性的税收政策，报财务管控中心备案。

结合项目实际情况，向财务管控中心提出税收筹划建议。

关键活动描述

税收筹划原则

合法性原则：在进行税收筹划时，筹划方案必须符合国家的各项财税法规。

成本效益原则：税收筹划要能给总部带来绝对收益，实现税后利润最大化。

事先筹划原则：对总部的投资及经营活动，进行事先的筹划与安排，尽可能依法减少应税行为或降低应税额度，降低税收负担。

税收筹划对象

依据税法规定，与总部投资经营业务相关的所有税种。

制定税收筹划方案

规范公司纳税管理，实现涉税零风险的筹划。

税务登记，公司办理税务登记应在规定的期限内提出申请并提供有关批准文件和证件，由公司相关人员统一办理，到当地税务管理机关办理变更登记、税务登记、重新登记和注销登记。

规范公司账目设置和财务核算，正确计算各应纳税种额度。

纳税申报，公司按当地税务主管机关规定，在规定时间内根据公司适用的税种、税目和税率办理纳税申报。

税款缴纳及时、足额。

利用合法的方法，必要时制定节税筹划方案。税收筹划分两个阶段：拿地前，在新项目进行可研时进行税收筹划，主要在拿地前对拿地方式、合作模式的税收筹划。拿地之后，根据需要做税收筹划，同时要防范税务风险。

房地产行业相关节税筹划：

相关借款利息的筹划。房地产经营企业的资金来自借贷的较多，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一是将完工之前的借款利息计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。二要提供金融机构证明，争取据实扣除，这样可以多扣除房地产开发费用，减少税费支出。

利用建房方式的筹划。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

改变销售模式的筹划。一是设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、增值税、企业所得税的筹划空间很大。

优化收入结构的筹划。房地产开发企业设立一家装饰装潢公司，专门为购房户做装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是房地产初步完工时签订的销售合同，另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税，装修合同上注明的金额属于劳务收入，应征增值税，不用缴纳土地增值税。

配套设施开发成本的筹划选择。商品房住宅开发项目中，一般都设计有经规划部门批准的配套设施。配套设施的建造成本不单独核算，而是通过开发成本科目并入可售房产总成本内核算。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。

不同业态分别核算的筹划。即通过对商业、住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。

考虑设立苗木类绿化公司，项目所有园林绿化都由该公司承担，以增加客户敏感点投入，降低土地增值税。

增加项目开发间接费用，减少管理费用，加强公司本部人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中。

纳税筹划方案审核

区域事业部财务资金部将本区域纳税筹划方案提交财务管控中心审核。

财务管控中心根据筹划方案的合法性、可行性和是否符