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融资管理流程

适用范围

适用于总部公司、区域事业部的融资管理，并对开发项目融资进行管理和控制，开发项目融资的贷新还旧工作。

控制目标

保障总部融资的有效性，规范总部融资行为及流程，保证正常的资金供应量，拓展融资渠道，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现。

术语定义

总部融资：指总部总部及各区域事业部的融资，包括但不限于开发贷款、流动资金贷款、股权融资、基金和信托、企业拆借等多种渠道。

权益性融资：是指融资结束后增加了企业权益资本的融资，如增加实收资本。

债务性融资：是指融资结束后增加了企业负债的融资，如向金融机构借款、发行企业债券、融资租赁等。

短期债务性融资：是指负债期限不超过一年（含一年）的债务性融资。

长期债务性融资：是指负债期限超过一年（不含一年）的债务性融资。

职责

财务资金中心

总部融资的责任主体是财务资金中心，财务资金中心负责设计融资交易结构，并报总部主管分管副总、董事长审批，由财务资金中心负责具体融资工作推进落地。

本着充分发掘项目融资潜力，为总部战略的顺利实现奠定良好资金基础的原则，对区域事业部财务部提出合适的项目融资要求。

指导、支持区域事业部财务部，协调与主要金融机构的框架性融资协议，并负责审核包括资金来源结构、融资主体和信用种类的融资方案。

做好项目融资的前期工作,包括了解项目的相关情况和融资洽谈等，并及时办理各类融资的手续。

协助主管分管副总做好融资管理工作，分析资本市场资金供给状况，为公司制定合理的融资政策提出建设性意见，协助建设、维护公司与资本市场、金融机构的公共关系。

负责配合金融机构开展贷前调查、贷中审查、贷后核查工作,配合金融机构对项目贷款资金的监督检查。

对融资项目进行全程跟踪,做好融资档案资料的收集、整理、归档工作。

各职能部门

配合财务资金中心做好融资前的数据提供、资料准备工作。

关键活动描述

融资的原则

合法性原则：资金筹集必须遵守国家的有关法律、法规、规章，在国家允许的范围内融资。

集中性原则：所有融资实行总部集中管理、统一筹措，总体上以满足公司资金需要为宜，统筹安排，科学规划。

合理性原则：根据公司战略和业务发展的需要，以及资本市场的情况在不同时期采取不同的融资政策，做到期限合理、长短兼顾。

最大化原则：合理利用土地储备、在建工程或经营性物业等可供抵押资源，及时足额获取金融机构资金，项目开发贷款金额原则上不得低于项目总投资的35%。

低成本原则：最大化发挥**品牌的影响力，争取行业最低利率及相关金融衍生业务的优惠，综合权衡，降低融资成本。

及时性原则：在项目满足贷款条件的同时（项目四证齐全、抵押物符合银行要求）原则上在3个月以内取得贷款，缩短开发贷流程，尽早取得融资。

充分性原则：取得贷款后充分利用，减少沉淀提高使用效率，充分考虑抵押物的可使用期限和项目销售进度，原则上贷款期限以不高于24个月为宜。

风险性原则：慎重考虑总部的偿债能力，避免因到期不能偿债而陷入困境，做到适度负债，防范风险。

创新性原则：鼓励融资渠道多元化的有益探索，进行诸如债券、海外融资的有益尝试，推进金融创新。

债务性融资

根据项目投资情况，考虑资金缺口，起草融资方案，确定抵押担保事项。

如果某项融资是直接为项目投资服务的，则此项目的投资收益率必须大于该项融资的资本成本；如果某项融资的直接效果是无法计量的，则应该选择资金成本最低的融资方案，确定融资条件后，上报董事会审批，签订借款及抵押担保合同。

办理土地及房产的评估，取得金融机构认可的评估报告。

办理土地及房产的抵押，取得不动产登记证明。

提交提款申请书，取得信贷资金。

股权性融资

根据项目投资情况，考虑资金缺口，确定融资合作单位，选择目标股权公司。

确定目标股权公司后，制定融资方案，确定融资条件及细节。

确定融资方案后报董事会审批，审批完成后签订股权转让协议。

区域事业部融资工作

区域事业部融资责任主体为区域事业部总经理，财务部负责起草融资方案并提交区域事业部总经理、财务资金中心审核，主管分管副总、董事长审批，由财务部负责具体融资工作。

财务部需根据总部财务资金中心对项目融资提出的具体要求，分析所属开发项目的融资能力，在项目总体开发计划中考虑融资计划，明确融资需要的各种前期手续办理工作的关键节点。

财务部需从业务情况判断项目的经营状况是否良好，根据资产负债情况判断本项目的资产、负债比率是否合理。

从融资可行性角度做出进一步分析，分析总部、区域事业部是否有能力提供融资渠道或提供担保；判断填补资金缺口可能的方式，包括可能的资金来源、融资主体和信用种类。

做好项目融资的前期工作,准备好项目的相关文字资料、证照、报表等，和金融机构进行前期融资洽谈等，并及时办理各类融资的手续。

区域事业部财务部应协助财务资金中心做好融资管理