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房产税开征面临的问题分析及对策研究

进入21世纪以来，我国房地产行业迅速发展，住房价格呈现出持续攀升的态势，各级地方政府也相应出台了限购、限价等政策，但取得的效果并不理想。房地产行业与多个产业具有较高的联动性，房价虚高、信息失真，可能会引发一系列的矛盾，不利于整个经济社会的稳定。要有效地遏制投机炒房行为，引导住房价格趋于理性，促进房地产行业稳健发展，开征房产税已势在必行。2011年在重庆、上海推行了房产税试点工作，总结了一定的经验，但亦存在着一些不足。基于房产税的概念、特征等基础理论阐述，深入地分析房产税开征所面临的问题，以沪、渝两市房产税试点作为经验分析，结合政策背景，有序地探索房产税全面开征的应对政策，具有积极的现实意义。

一、房产税的概念及基本特征

（一）房产税的概念

所谓房产税，以房屋作为征税对象，根据房产计税余值、房屋出租金额向所有人征收的税种。1986年9月，我国颁布实施了房产税条例，2011年，在上海、重庆进行个人住房房产税的计征。

目前，房产税的计税方式有两种：一是，从价计税征收，即以房屋的原价为基础，进行一定比例的扣除得到余值，年税率为1.2%。

应纳税额=房产原值×（1%-10%～30%）×1.2%

二是从租计征，即按房屋税金收入进行计税，年税率为12%。

应纳税额=房屋租金收入×12%

从房产税的计税方法可见，兼具直接税、间接税的特性。自1998年我国住房改革以来，房地产行业呈现出快速发展态势，住房价格更是呈现出持续攀升的情况。在房地产市场中充斥着两种矛盾与极端，既有低收入人群“住有所居”成为奢望，又有投机行为加剧了房地产市场的价格泡沫，由此，开征房产税已成为必然趋势，能够有序地调节房地产市场，实现资源的优化配置[1]。

（二）房产税的基本特征

进入21世纪以来，房地产行业迅速发展，但过度投资已成为不争的事实。为了有序推进行业稳健发展，防范房地产泡沫破裂所导致的金融风险，推行房产税已势在必行。进一步分析房产税的基本特征。

一是，税源具有可靠性与连续性。房产税的课税对象为房屋等不动产权，具有使用周期长，在税收管辖范围内，政府能持续性地进行征税。且由于其固定不可移动性，其税源流入具有稳定性，除非发生重大变故，否则税源会持续稳定地向税收管辖范围内进行税款的缴纳[2]。

二是，课税对象明确，且便于管理。在实践过程中房屋的所有权变动并不频繁，且每一次变动需要在当地不动产中心进行登记、备案，由此，在实施税收征管过程中，房屋以固定形态存在，政务部门加强信息沟通与共享，能够对房屋进行动态的监控，不能随意流动与隐匿，课税对象明确。且征管部门在进行管理过程中，通过信息共享，能够实施动态监控，管理便捷[3]。

三是，税收收入归于地方政府。针对房屋等不动产征税时，具有不可隐匿性，即会在不动产中心进行登记、备案，已明确房屋所有权人。地方政府在开展征管过程中，具有较大的信息优势，能够动态地跟踪不动产权的变动情况，并结合本地实际开展征管工作。例如，在房产税计价征收中，若房屋原值已无法取得原始凭证，则需要以房屋的评估价格作为基准，地方政府对本地的房屋价格波动情况能够动态了解，更具有征管优势。从地方政府财政收入来看，当前有很大一部分收入来源于土地出让金，在开征房产税后，能够保障长期稳定的税源，为经济发展注入强劲动力。

四是，改善住房分配不均现状，遏制炒房投机行为。进入21世纪以来，房地产行业迅速发展，房价持续攀升，从普通居民来看，购买房屋需要耗费大部分的财产，甚至无法实现“住有所居”，而部分人员、机构恶意炒房，哄抬价格，甚至形成“灰色产业链”，加剧了住房供需矛盾。通过实施房产税，向持有房屋较多的个人、机构实施高税率，增加其持有成本，能够有效地改善住房分配不均的矛盾，进一步保护弱势群体权利[4]。通过开征房产税，能够有效地遏制投机炒房行为，促使多套房屋持有者通过出售、出租等形式，逐步推进房地产价格回归理性，通过“挤出效应”，引导更多的资金回归实体经济，促进经济向高质量方向发展。

二、房产税开征面临的问题分析

（一）开征房产税的政策背景

社会公众对住宅关注度高，主要是基于进入21世纪以来，住宅价格呈现出持续攀升的态势。自2003年以来，房地产泡沫越来越多，政府也陆续出台了一系列的宏观政策进行调控，但效果并不理想。例如，2006年的“国六条”、2007年央行年内六次加息，以减少投入房地产市场的资本，2010年出台“国十一条”、2011年出台“新国八条”，2016年中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。为了有序地调控房地产市场，出台了限购、限价等政策，同时，也提出“适时扩大房产税试点范围”。

可以说，随着房地产调控政策的不断深入，以及炒房投资行为加剧与居民“住有所居”的矛盾，开征房产税已势在必行。

（二）沪、渝两市房产税试点存在问题分析