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房地产开发企业资金管理探讨

资金是企业实现稳定经营的保障，也是企业生存与发展的生命线，企业的资金管理是企业工作的重点，资金管理贯穿于企业经营的各环节。房地产企业作为资本密集型企业，需要实现资金的良性循环，防范资金链断裂的风险。是否能够对资金进行合理、有效的管理，决定了房地产企业在行业中能否获得稳定发展。另外房地产开发企业投资额度大、资金周转时间长等特点也对企业的资金管理提出了更高的要求，如果资金管理存在问题，将可能引发企业的财务危机，阻碍企业的发展。因此房地产开发企业有必要提高自身资金管理水平。

一、房地产开发企业资金管理的不足

（一）筹资渠道单一，融资能力不足

当前部分房地产开发企业的融资渠道仅为银行渠道，在发展过程中没有形成多元化的融资渠道。由于融资渠道较为单一，再加上近年来银行对房地产开发企业的贷款谨慎性在提高，导致很多房地产开发企业存在资金短缺等问题，企业没有通过多样化的融资渠道分散资金筹措风险，容易导致企业在发展过程中产生财务风险。同时，部分房地产企业在资金管理过程中，没有结合投资规划和资金缺口制定筹资方案，筹资方案与筹资计划的制定没有紧密结合企业资金需求时间及需求量等。部分房地产企业盲目扩大筹资规模，没有结合企业的实际开展筹资，导致财务风险过高。

（二）资金使用中缺乏全面管控

首先，在资金使用的过程中，部分房地产企业没有针对资金预算的编制及执行情况加强管理，没有结合预算的各环节建立动态管理机制，也没有明确预算管理的具体责任部门，在预算管理过程中未实现对资源的科学分配。其次，部分房地产开发企业对开发成本未做到有效的动态管理，成本管理工作较为粗糙，重心放在成本核算而不是降本增效管理上，没有结合不同环节的成本进行动态分析，成本未得到有效管控，加上工程款的支付在关键节点未做好资金支付规划，总体未做到以收定支，先收后支，收大于支，从而导致资金收支不平衡，现金流紧张的局面。

（三）销售环节资金回流存在问题

部分房地产开发企业仅在即将取得预售证之前才思考如何开展销售，没有在房地产开发项目建设前就结合对市场的预测制定未来的销售规划并随着市场行情动态调整，销售计划的制定存在一定的滞后性。在目前行业政策变化不定，地产销售市场下行的情况下，首要任务就是要将销售和回款作为公司的第一要务，时刻紧盯销售。而部分企业却没有通过培养一批专业的营销团队来加强广告宣传并开展有效营销，销售环节资金回流存在一定问题。

二、房地产开发企业资金管理的建议

（一）优化融资渠道，强化信用建设

第一，开展多元化融资。近年来房地产项目的投资需求回落，很多购房者都持币观望，房地产开发企业的资金获取难度进一步提高，很多企业出现了资金缺口甚至资金链断裂的问题。同时商业银行为了防范风险，对于房地产企业的贷款谨慎度在不断提高，因此房地产开发企业在未来要获得足够的资金，就需要采取多元化的融资模式。企业需结合不同开发阶段融资工作的特点，考虑不同融资方案的信用风险、利率风险等因素，合理确定融资方式，确保企业实现价值最大化的目标。在传统的管理模式下，房地产开发企业的融资渠道较为单一，容易引发财务风险。通过多元化融资，能够优化企业的资本结构，实现对融资成本的控制[1]。融资工作是否成功，决定了房地产开发企业是否能够以最小的资金成本获得足够的资金。在银行对房地产开发企业的授信不断压缩的背景下，房地产开发企业开展多元化融资也更加重要。例如，A企业通过房地产企业协会平台，以互助性担保的方式向银行争取更高额度的款项支持。同时，A企业采取联合投资的方式组成规模更大的公司获取资金。而对于大型房地产企业而言，融资渠道更为丰富，除了常见的股票融资、债券融资之外，还可以尝试以下方式：首先，合作开发。合作开发是不同的主体通过自己拥有的土地使用权、开发资质、建设资金等要素共同出资、共同经营的合作建房行为，是房地产开发企业的联合经营行为，能够实现资源互补与强强联合。其次，房地产信托融资。房地产信托融资是投资人将拥有的资金委托给信托公司，信托公司根据委托人的意愿开展房地产开发经营的行为。房地产信托的灵活性较大，能够根据企业的实际设置合理的信托产品，房地产开发企业的高风险、高收益也能够吸引信托的注意。再次，房地产项目资产证券化。例如公募/私募REITs，通过将土地上不可流动的底层基础资产变为可流动的资金，缓解房地产开发企业资金流动的压力。最后，对于集团公司而言，还可以尝试资金集中管理与创设财务公司。通过内部资金管理平台，加速集团内部资金周转，提高资金使用效率。从而进一步提高集团整体的财务资源配置效率，降低集团外部融资总额和资金成本，实现资源的优化配置。

第二，房地产开发企业在资金管理的过程中，需要根据国家政策要求和企业实际情况，分析资金的缺口，合理制定各阶段的筹资计划。首先，充分考虑国家宏观调控政策要求。房地产开