房地产-高速公路REITs：区位优质业绩修复，估值低位蓄势待发.docxVIP

本报告由中信建投股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。

2022/11/292022/12/292023/1/292023/2/282023/3/312023/4/302023/5/312023/6/302023/7/312023/8/312023/9/302023/10/31证券研究报告·行业深度高速公路RE

2022/11/29

2022/12/29

2023/1/29

2023/2/28

2023/3/31

2023/4/30

2023/5/31

2023/6/30

2023/7/31

2023/8/31

2023/9/30

2023/10/31

证券研究报告·行业深度

高速公路REITs：区位优质业绩修复，估值低

位蓄势待发

已上市高速公路REITs布局于经济发达地区的成熟路产，整体估值处在低位。二级市场价格经长期回调后，2024年初显企稳迹象。8只已上市REITs的现金分派率在6%-12%的区间，P/FFO低至7.5到15.3倍，投资性价比逐渐凸显。车流量预测跟踪难度大、前期业绩完成不佳、缺乏流动性是压制高速公路REITs估值水平的主要因素，目前伴随信披制度的完善、底层资产复苏和REITs市场提质扩容已有改善。未来随着宏观经济向好，高速公路REITs的业绩有望回暖，估值有望进一步修复。建议重点关注底层资产区位优质、业绩完成度高的优质个券。

摘要

已上市高速公路REITs布局于经济发达地区的成熟路产，整体估值处在低位。当前共有8只高速公路REITs上市，3只项目挂网，底层资产多位于华东华南等经济发达地区，区域发展和需求回升有望为高速公路车流量和通行费收入提供良好支撑。上市以来高速公路REITs二级市场价格经长期回调，2024年初显现企稳迹象。8只上市REITs的现金分派率在6%-12%的区间，P/FFO低至7.5到15.3倍，估值低位渐具配置价值。

车流量预测跟踪难度大、前期业绩完成不佳、缺乏流动性是压制高速公路REITs估值水平主要因素。高速REITs车流量预测专业性强，跟踪难度较大。2022年间疫情防控叠加货车通行费收入减免等多重因素下高速REITs业绩完成情况仅7-8成，估值提升的空间受限。此外，高速REITs单体规模大、机构投资者比例较高，市场流动性承接能力不足，也是高速REITs回调重要原因。

压制因素已有改善，低位估值弹性+天然高股息彰显配置价值。

已上市的高速公路REITs路产区位优越，复苏态势良好。2023年整个高速REITs板块收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为90%、90%、96%。叠加信披制度的完善、REITs市场提质扩容，前期压制因素已改善。与高速板块上市公司相比，高速REITs的低位估值或将更具弹性，叠加强制分红制度赋予的天然高股息属性，配置价值凸显。

建议关注底层资产区位优质、业绩完成度高、具备估值弹性的高速REITs。一方面这些标的区位禀赋优质，行业下行周期运营稳健，具备一定抗周期性；另一方面较低的估值和上市以来估值调整也提供了较高的安全边际。建议关注：浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、易方达深高速REIT。

房地产

核心观点

强于大市

强于大市

竺劲

zhujinbj@

SAC编号:S1440519120002

SFC编号:BPU491

黄啸天

huangxiaotian@

SAC编号:s1440520070013

发布日期：2024年02月28日

市场表现

10%

0%

-10%

-20%

-30%

房地产上证指数

相关研究报告

维持

房地产

行业深度报告

请务必阅读正文之后的免责条款和声明。

目录

一、高速公路REITs经营好转，估值有望迎来修复 5

1.1高速公路REITs板块现状：路产区位优质成熟，历经回调估值处于低位 5

1.1.1高速REITs底层资产较为成熟，多处于华东、华南地区 5

1.1.2经历理性回调，估值处于低位，市场表现企稳 7

1.2前期不利因素：预测跟踪难度大、业绩完成不佳、流动性不足是压制高速REITs前期估值的主要