房地产行业公募REITs产品专题研究报告(5)：城投宽庭保租房REIT资产优质，打造上海保租房发展典范.docxVIP

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图目录

图1：城投宽庭REIT原始权益人 4

图2：城投宽庭REIT基金架构 4

图3：江湾社区俯瞰图 5

图4：光华社区俯瞰图 5

图5：江湾社区自运营以来的月度出租率 6

图6：光华社区自运营以来的月度出租率 6

图7：江湾社区项目不同期限的合同面积占比 7

图8：光华社区项目不同期限的合同面积占比 7

图9：江湾社区租赁住房租户结构 7

图10：光华社区租赁住房租户结构 7

图11：保租房项目各阶段营收和成本的实际或预测值 8

图12：保租房项目2023年1-6月EBITDA情况 8

图13：保租房项目2023年1-6月营业收入构成 8

图14：保租房项目2023年1-6月营业成本构成 8

图15：保租房项目截至23年6月末的资产负债结构 9

图16：保租房项目资产评估价值 10

图17：五只保租房REIT2023年各季度出租率 11

图18：五只保租房REIT2023年季度平均收缴率 11

图19：五只保租房REIT2023年营业收入 12

图20：五只保租房REIT2023年累计可供分配金额 12

图21：五只保租房REIT2023年EBITDA 12

图22：五只保租房REIT2023年EBITDA率 12

图23：五只保租房REIT总市值及资产评估值 13

图24：五只保租房REIT估值情况 13

表目录

表1：城投宽庭REIT底层资产基本情况 5

表2：江湾社区、光华社区房型分布 6

表3：保租房项目资产评估折现率假设 9

表4：城投宽庭REIT可供分配金额计算表 10

表5：五只保租房REIT底层资产情况对比 11

1、城投宽庭REIT介绍

、城投宽庭REIT原始权益人

国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“城投宽庭REIT”）的原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司（下文简称“上海城投房屋租赁”）。上海城投房屋租赁由上海城投（集团）有限公司间接持股46.46%，实际控制人为上海市国资委。

图1：城投宽庭REIT原始权益人

资料来源：城投宽庭REIT招募说明书，绘制；股权结构统计截至2023年9月30日。

图2：城投宽庭REIT基金架构

、城投宽庭REIT框架

城投宽庭REIT由上海国泰君安证券资产管理有限公司作为基金管理人，通过“国君资管城投宽庭保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划”（简称“专项计划”）取得基础设施项目公司的股权，并通过穿透取得基础设施资产的完全所有权。

资料来源：城投宽庭REIT招募说明书，绘制

、城投宽庭REIT底层资产运营分析

城投宽庭REIT持有的底层资产范围包括上海城驰房地产有限公司（下文简称“上海城驰”）持有的江湾社区项目，和上海城业房地产有限公司（下文简称“上海城业”）持有的光华社区项目，江湾社区项目和光华社区项目（下文合称“保租房项目”），均为保障性租赁住房项目。

、保租房项目区位与规模

江湾社区坐落于上海市杨浦区新江湾城国泓路392弄，交通便利，临近地铁10号线新江湾城站、殷高东路站；区位优越，临近尚浦领世、湾谷科技园、创智天地等办公园区及复旦大学、上海财经大学、同济大学等高等院校；配套设施完善，周边有悠方购物中心、上海·星汇广场、国华广场等商业配套及新江湾城公园等景观资源。光华社区坐落于上海市杨浦区学德路27弄，与江湾社区临近，均地处杨浦区新江湾城。

表1：城投宽庭REIT底层资产基本情况

江湾社区

光华社区

所在地(明确到区县级)

上海市杨浦区

上海市杨浦区

产权证书号

沪(2023)杨字不动产权第014305号

沪(2023)杨字不动产权第014313号

用地性质

租赁住房(R4)

租赁住房(R4)

建设内容和规模

土地面积33,806.10平方米；

建筑面积110,327.38平方米

土地面积19,084.90平方米；

建筑面积59,114.95平方米

土地使用期限

2018年7月23日起2088年7月22日止

2018年11月12日起2088年11月11日止

开/竣工时间

2019年8月/2022年8月

2019年12月/2022年9月

决算总投资(含税)

18.56亿元

9.45亿元

运营开始时间

2022年11月

2023年3月

租赁住房可供出租面积

79,997.38平方米

41,963.68平方米

配套商业可出租面积

3,154.11平方米

829.69平方米

保障