房地产行业“向回看”系列研究7：德国住房租赁市场问题探究-白璧微瑕，切磋琢磨.docxVIP

表目录

表1 德国租赁住房主要政策面临的问题总结 18

表2 德国问题与我国经验总结 21

海通地产组此前报告《“向回看”系列研究6：德国住房租赁市场顶层设计研究——好风借力，直上青云》，从发展历史到框架建设，综合回顾了德国何以长久以来在租赁市场成为学习标杆的原因，并见贤思齐提出对中国租赁市场发展的建议。本文从问题视角出发，详细分析德国在外界冲击和时间检验下，租赁市场发展规则中后续出现的各类问题，并从对立面出发重新解构德国租赁市场对我国租赁市场的借鉴意义。

需要注意的是，海外市场可以作为中国发展的借鉴，但由于经济结构和社会结构差异，尤其我国目前房地产总体量明显远大过全球历史经验，在房地产调控和发展问题上，不存在可以对中国发展进行颐指气使的“教师爷”。

我们认为在未来较长一段时间，中国房地产监管思想或依旧是引导行业健康发展。我们判断“用霹雳手段，显菩萨心肠”，一方面对行业债务总水平和杠杆率的长期监管或将始终存在；另一方面，在持有优化产能，改善优秀企业资产负债率的同时，或为出险企业债务重组、资产盘活、收并购业务提供市场化和制度化机制，引导流动性困境企业有序降低债务回归正常，引导资不抵债企业依法破产出清；最后，在更长时间内，或将探索适合中国房地产市场发展的新模式，实现安居、宜业和协和共生的发展态势。

德国租赁市场整体回顾

在德国，租房作为居民居住的主要方式早有渊源。德国民众习惯于租房，且租房人口占比高。在很长一段时间里，德国住房租金伴随着经济增长保持温和增长趋势。居民端租金负担小，供应端回报率稳定，从而供需两端反响积极。德国租赁市场能够在相对较长时间呈现出向好景象，也来源于承袭的文化历史背景和成熟完善的租赁体制设计。

市场活跃稳健发展

德国租赁市场十分发达且占比高，拥有较长发展历史。德国住房市场以租赁为主要形式。相较于购房，德国人更偏向于租房生活方式。德国住房自有率一直处于低位，从1998年的40.9%至2018年的46.5%，上升幅度较慢。

从该国各城市住房自有率分布看，部分发达城市的住房自有率远低于全国平均水平。在德国2018年住房自有率为46.5%的情况下，2018年汉堡的住房自有率仅为23.9%，2018年柏林的住房自有率仅为17.4%。

图1德国住房自有率

资料来源：德国联邦统计局，

图22018年德国各地区房屋自有率情况

2018

2018年德国全国房

屋自有率：46.5%

资料来源：德国联邦统计局，

其次，德国除租赁市场发达之外，整体租金水平常年保持平稳增长；租金指数波动幅度较小，与德国CPI变化趋势基本相似。以2005年为基期，1992年德国租金指数（包括额外的费用）为71.3，2011年年德国租金指数（包括额外的费用）为113.5，年均复合增长率为2.5%；1992年德国消费者价格指数为79.8，2011年德国消费者价格指数为110.7，年均复合增长率为1.7%。以上良性发展过程发展相对较长，仅在2010年前后有所变化。

第三，德国居民普遍租房负担较小。根据贝壳研究院《2020年毕业季租房洞察报告》，30%的房租收入比为衡量租赁负担的阈值。即使在租金呈现快速上涨的2018年，德国整体房租收入比为27.2%，未超过租赁负担阈值，且城市间分化不大，在23%-30%之间波动。德国联邦统计局披露，2022年德国主要租户家庭共约1990万个，以上家庭平均将收入的27.8%用于租金。

图31992-2011年德国消费者价格指数与租金指数比较情况

资料来源：Kofner《TheGermanhousingsystem:fundamentallyresilient?》

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图42018年德国各地区房租收入比情况

2018

2018年德国全国房

租收入比：27.2%

资料来源：德国联邦统计局，

住房租赁制度构建井然有序

德国政府通过多层次设臵、多环节互补的住房租赁体系，抑制投机促进健康租赁，全方位保护租赁市场。德国以社会市场经济体制为大前提，对租赁实施精准调控，管制补贴双管齐下，维护市场平稳发展并保证人民生活质量。

德国租赁市场稳定的基础源于审慎平稳的制度建设，包括房地产金融体系、租赁法和抑制投机的税法体系。德国房地产相关金融体系方面，具有与首付比例挂钩的贷款利率制度、抵押贷款大多采用固定利率、居民部门杠杆率处于较低水平、融资工具经典低风险、抵押贷款价值计算可靠、申请贷款信用要求高、盛行住房储蓄模式等特点；限制贷款人资格有效降低杠杆率并提高贷款安全性，使用稳定的贷款工具平稳市场风险。德国租赁法方面，具有因地制宜的参考租金限制、社会住房租金低廉、不被驱逐的高度保护、租购同权等特点，保护租户权益、稳定租金