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2024年房地产行业专题报告：地产利好政策频出_供需两端发力推动去库存

1、地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松

5月9日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面，首次购房者的首付比例不得低于20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付比例不得低于25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换需求有着积极作用。2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西安、珠海则全面取消了限购。

随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于120平米以上户型不限购，北京外环可多购买1套、上海多孩家庭可再新购1套住房等。

统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），实现从2022年2月份以来连续24个月累计数据同比下滑；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），实现从2023年7月份以来连续8个月累计数据同比下滑。进入2024年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。

2、“以旧换新”政策密集出台，有望提升改善型住房需求

2.1、实施方式呈现多样性，深圳为首推“以旧换新”一线城市

需求端除将重点城市限购政策逐步放开外，为了推动城市新房去库存、激发住房置换需求，各地纷纷实行“以旧换新”政策。2024年4月23日，深圳市房地产业协会与房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，该活动于5月1日开启，为期一年，参与的新房项目13个，中介公司21家。至此深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。之后上海、广州紧跟其后，5月3日，上海市房地产行业协会与上海市房地产经纪行业协会共同启动了商品住房“以旧换新”活动。5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全市住房“以旧换新”活动倡议书，首批共发动全市122个房地产项目和12家房地产中介机构参与。5月27日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余中介机构名列其中。广州全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，成为规模最大、配置最优的住房“以旧换新”活动。

此次深圳推出“以旧换新”试水的项目，是通过中介合作的模式，来帮助购房居民“卖旧买新”。换房客户在项目缴纳订金，可锁定意向房源2个月，期间签约中介机构聚焦推广旧房，尽快售出旧房，客户签约新房，交易成功。如果两个月内购房者的旧房源没有卖出去，开发商将退还购房者锁定房源的订金，换房人无需承担任何违约责任。优惠方面，（1）房地产开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。比如参与其中的一家中介机构平均佣金1.2%，通过“以旧换新”的业主可享受30%甚至更高折扣；（2）提供租房佣金优惠服务。在新房交付前，中介机构为换房人提供租房佣金优惠服务，确保换房期间居住无忧。

除一线城市深圳、上海、广州外，2023年以来全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。除深圳外，全国已有多地陆续实施“以旧换新”政策。据我们不完全统计，截至2024年5月28日，已有14个省份（含深圳、上海、广州），超40城推出商品房“以旧换新”政策，其中江苏省、山东省、浙江省实施城市最多，分别为9、7、5个城市，分别占已统计数量的21%、17%、12%。城市能级方面，一线城市深圳、上海、广州相继实施“以旧换新”政策，二线城市19个，三线城市20个。

商品房“以旧换新”实施方式众多，大致可以分为三类：（1）业主交易，即政府通过一定优惠补贴方式，鼓励存量房业主自主进行商品房置换。如江苏省南京市，4月1日至12月31日对江宁区内“以旧换新”的购房人，除享受对应补助政策外，再给予价值1万元的餐饮或文旅消费券；（2）业主、开发商、中介签订三方协议。如深圳市，业主与开放商、