宿州房地产市场研究报告.ppt

1谨呈：金方集团版权申明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得私自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和公布汇报中的部分和所有内容。-05宿州金方项目基础研究汇报1

22PART1政策背景研究2

3限购（尤其是大型都市）的退出条件：1）宏观条件：宏观环境产生较大变化——不具有退出条件。详细如，流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等（前述）2）制度条件：市场+保障双轨制完毕——不具有退出条件（前述）3）替代条件：替代政策（房产税）的实行效果能完美替限购——不具有退出条件，上海、重庆试点成效并未十分明显。限购仍将持续政策背景3

4未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。一般而言，通胀(CPI)及经济活跃度(PMI)迅速上行至“红区”，易招致政策加码。保持在“蓝区”则政策倾向于维稳。通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情也许再度激发，来自政策面的压力或再增长。但国内经济将较大也许保持在低增长状态，经济活跃度估计难以到达红区；这对楼市政策的加码空间形成制约；——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。——估计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增长，大都市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。政策背景4

5未来政策将延用“新国八条”调控框架，详细措施在防滞与防涨间平衡。个人住宅部分估计不会全面开征，但房产税的有关推进会对购房者心态产生一定影响政策背景5

6“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分都市，差异化为年内政策主线。调性时间点效果深度范围直指购房资格与房价上涨限购增长目前非限购都市、区域、住宅类型两会前调控便于统一调控详细措施直指问责制度，执行性更强楼市调控必将更严新“国五条”的关键与重点限购深入升级，明确统一限购的执行原则；差异化成为信贷主旨；发售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税；初次明确提出加强预期管理。政策评价：”国五条“细则重点指向全国房价过快上涨的部分都市，而并未”一刀切“；市场调控措施的加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差异化信贷、税收政策克制投机投资需求从而影响市场供求关系。政策背景6

7宿州“新国五条”细则未提及限购、“20%个税”及信贷新政的问题，但针对房价涨幅设置上限，并表达加大年内土地供应。政策背景短期来看房产税试点范围怎样扩大，限购政策执行愈加严厉，都将给市场运行带来压力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘方略，保证企业业绩平稳增长住房需求的主线动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求仍然广阔。历年房地产调控政策并未变化市场整体向上的态势，有关调控政策出台也并不会变化住房需求的主线动力；中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等原因，仍是推进市场向上的原动力；未来十年中国房地产市场的发展仍然值得看好，只是有关各方都应当减少预期，过去十数年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未来十年的关键词。长期来看7

88PART2都市背景研究8

99都市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈关键，伴随区域合作体系不停完善，发展前景看好，对于房地产市场有推进作用。城市名称距离（KM）连云港250徐州66济宁275商丘145淮海经济圈宿州安徽山东江苏河南宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟馗画）之乡”、“中国欣赏石之乡”、“泗州戏之乡”。9

10都市背景/区域协作淮海经济区关键区共同体以及徐州都市圈为宿州都市发展提供了更广阔空间和更高平台，有助于形成区域性规模发展模式，人口流动引起新增购房需求。淮海经济区关键区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产业、人力资源、社会保障、环境保护等方面实现区域一体化；徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。徐州经济圈规划图淮海经济区核心区共同体范围区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加紧推进，区域市场融合度也不停提高，区域合作体系不停完善，各都市发展实现联动。10

11都市背景/都市经济/GDP及产业构造宿州GDP与增长率在全省16个都市排名均为第7；第二产业增长迅速，推进宿州经济更快的发展，经济发展和产业构造调整给都市房地产市场带来发展契机。产业结构20082009201020112012第一产业32.629.727.927.125.9第二产业30.033.837.94