房屋买卖“跳单”行为法律问题研究.pdfVIP

摘要

“百科全书式”的民法典回应社会需求，首次设立了与“跳单”行为相关的

法条，即委托人如果做了利用中介的信息、机会，私下与卖家缔约房屋买卖合同

的“跳单”行为，委托人应支付中介报酬。“跳单”是二手房屋买卖过程中，委

托人与中介方最容易引起的纠纷。而且随着房屋价格上涨以及二手房屋中介行业

参差不齐的发展，使得“跳单”行为纠纷不断增加，法院对该类案件的审理数量

也日渐增多，处理案件的分歧也日渐加深。以至于不论是司法界还是学术界甚至

社会公众都很关心法院如何处理“跳单”纠纷。《民法典》虽对私下缔约型“跳

单”行为的处理方法做出了回应，但对于如何处理另行委托其他中介型的“跳单”

行为却没有作出明确规定。而且，实践中处理另行委托其他中介型的“跳单”行

为纠纷还存在很多争议。所以重点研究另行委托其他中介型的“跳单”行为。阅

读相关案例，发现司法实务审理另行委托其他中介型“跳单”行为纠纷有“同案

不同判”现象，甚至对同类型的问题各法院的看法完全相反，所以列出五个较为

典型的案件，着重分析法院审理“跳单”纠纷时出现的争议点，希望给实务解决

“跳单”纠纷提出一些可供参考的思想脉络。首先出现的争议点是禁止“跳单”

条款的效力问题。判断禁止“跳单”条款的效力，不能一刀切，要按照逻辑顺序

去分析，最关键的一步是要看格式条款所约定的内容。条款约定的内容合理,并

且中介方向委托方解释、说明了该条款，那么约定的禁止“跳单”条款就有效。

其次，禁止“跳单”条款有效还是无效，会影响认定实施“跳单”行为的委托人

需要承担法律责任的构成要件。假如禁止“跳单”条款的效力值得肯定，“跳单”

行为又满足禁止“跳单”条款中约定的内容，委托人实施“跳单”行为主观又有

恶意，则委托人应承担违反约定的责任。假如禁止“跳单”条款的效力不值得肯

定（或者不存在该条款），委托人为了不付中介费而“跳单”，且该“跳单”行为

利用了中介方提供的信息、机会，则委托人要按照中介方的工作量支付相应的服

务费用。主要问题是，要依据哪些要件来判断委托人利用了中介方提供的信息、

机会呢？判断该问题，不能仅依据委托人可以利用其他方式获得信息或者卖方通

过多个中介挂牌销售就认定委托人没有利用中介方提供的信息、机会。其实还要

考虑委托人获取到的信息是否有价值，以及委托人是否通过该信息达到了自己的

目的，其次还要考虑委托人获取信息的先后时间。最后，倘若委托人做了需要承

担违约责任的“跳单”行为，即使存有效禁止“跳单”条款的居间合同被解除了，

中介方也可以依据禁止“跳单”条款主张委托人承担违约责任。

关键词：格式条款，跳单行为，跳单责任，责任要件，解除协议

Abstract

Inresponsetosocialneeds,the“encyclopedia-style”civilcodefirstsetupalaw

relatedtothebehaviorof“Jumpingorders”,Putdifferently,iftheclientusesthe

informationandopportunityoftheintermediarytoachieveanagreementofthehouse

saleinprivate.Theclientshouldpaytheintermediaryremuneration.“Jumping

orders”isthemostlikelydisputebetweentheclientandtheintermediaryinthe

processofsecond-handhousingsales.Moreover,ashousevalueriseandtheuneven

developmentofthehouseintermediaryindustry,thedisputesoverthebehaviorof

“Jumpingorders”continuetoincrease,theamountofsuchjudicialcaseisra