房地产企业土地增值税筹划问题的探讨.docxVIP

房地产企业土地增值税筹划问题的探讨

随着经济快速发展，房地产行业获得了极大的发展空间和机遇，但对于房地产企业来说，土地增值税是影响企业经营收益的重要因素。通过科学化的筹划方法，依法合规开展土地增值税税收筹划，可以有效提升房地产企业综合竞争力。

一、土地增值税概述

土地增值税是房地产行业的特有税种，税负重、清算规则复杂、覆盖周期长。近年来，随着房地产市场的不断发展和调控政策的加强，土地增值税在房地产税收体系中的地位越来越重要。政府通过调整土地增值税的税率、扣除项目等政策手段，对房地产市场进行调控，以达到稳定市场、促进经济发展的目的。

二、房地产企业土地增值税筹划的必要性

当前，房地产企业的发展速度逐渐减慢，进入稳定发展阶段，房地产企业要想提高收益，实现可持续发展，就需要增强自身的盈利能力，降低发展成本。房地产企业可以通过科学的税收筹划工作来降低企业经营成本，实现企业收益的增长。税收筹划与财务管理是相互促进的关系，税收筹划工作是以企业内部的财务会计核算为基础，只有充分了解企业的经营收益，才能更好地进行资源整合，对经营项目进行合理规划[1]。

（一）合理合法降低土地增值税

在房地产企业中，土地增值税是重要的税种，在总税额中具有较高比重，土地增值税具有核算复杂性高、清算时间长、整体税负比较高的特点[2]。同时，房地产开发企业在进行土地购置和销售的过程中会产生土地增值税。

营改增政策出台后，房地产企业针对老项目可以选择简易计税方法，即房地产企业计算土地增值税时可以根据项目实际情况，合理选择计税方法来降低税负[3]。房地产企业销售其自行开发的项目计算土地增值税时，可以扣除当期向政府部门支付的土地款。因此，如果企业能够合理运用税收政策和法规，例如合理选择土地购置方式、选择适当的土地开发模式等，就可以有效降低土地增值税税负。

（二）减轻税负

房地产行业是资金密集型产业，税率较高，尤其是土地增值税。通过合理扣除可扣除费用，合理减少土地增值税的部分支出等税收筹划措施，可以有效降低企业成本，减轻企业税收负担。

（三）提高企业市场竞争力

土增税直接影响企业开发经营成本，合理进行土地增值税筹划可以减少企业的税负，从而节约资金用于项目开发和推进，优化交易模式的同时提高企业经营效益，进而提高企业项目的竞争力和市场地位。

三、房地产企业土地增值税筹划面临的困境

（一）对税收法律法规及政策缺乏深入了解

房地产企业涉及的税种多，税务法规复杂，各地区为了促进房地产市场的健康有序发展，出台了系列宏观调控政策。但是，当前我国很多房地产企业对土地增值税的征缴政策缺乏了解，没有及时获取政策的最新动态，导致其土地增值税税收筹划工作具有一定的滞后性，也尚未达到税收筹划工作应该达到的目的。例如，对于土地使用权的核算方式是影响税收筹划的重要因素，我国《企业会计制度》中规定了土地使用权的核算方式，但是部分房地产企业未对该核算方式进行深入解读，就会造成企业理解与政策含义之间存在偏差，从而影响企业土地增值税税收筹划工作的效果。

（二）财务管理不规范

部分房地产企业的财务管理不规范，例如，在对税务凭证、账簿的管理不规范，这可能会影响到税务检查和审计，进而影响到企业的税务信用评级，对土地增值税的税收筹划产生负面影响。土地成本、开发成本等无法准确核算，导致企业无法准确核算土地增值税的计税基础，这会影响到土地增值税的计算和缴纳。同时，企业财务管理不规范使企业无法及时了解和掌握国家税收法律法规及政策，从而无法根据自身情况设置制定有效的税筹策略。

企业只有加强财务管理，建立健全的会计核算体系，规范税务凭证和账簿的管理，提高税务筹划的准确性和效率。同时，企业还需要加强与税务部门的沟通和合作，及时了解和掌握国家税收政策的变化，以便更好地进行土地增值税的税收筹划。

（三）缺乏专业税收筹划人才

土地增值税的税收筹划需要具备专业的税务知识和技能，包括对国家税收政策、法规的理解和运用，对会计核算和财务管理的掌握等。缺乏专业税收筹划人才可能导致企业无法准确分析和评估土地增值税的风险，无法制定出科学、合理的税收筹划方案，也无法及时应对税收政策的变化和调整。此外，缺乏专业税收筹划人才还可能使企业的税务管理存在漏洞和风险。例如税务凭证、账簿的管理不规范，税务申报和缴纳不及时等，这不仅会影响到企业的税务信用评级，还可能引发税务风险和法律风险。

因此，房地产企业需要加强专业税收筹划人才的培养和引进，提高企业税务管理的专业性和规范性。

四、房地产企业土地增值税纳税筹划的建议

（一）分阶段开展税收筹划

项目准备阶段：企业应对项目的整体情况进行全面分析，包括项目的地理位置、市场需求、开发周期、成本预算等。根据分析结果，制定初步的土地增值税税收筹划方案。

项目开发阶段：企业应密切关注税收政策的变化，及时调整税收筹划方案。同时，加