银行业深度报告：上市银行涉房业务再审视，风险评估与情景测算.pdfVIP

行业深度报告

目录

1、涉房业务对上市银行的影响评估4

1.1、上市银行涉房贷款占总贷款约33%4

1.2、按揭及对公房地产贷款利息收入贡献约30%6

1.3、对公房地产贷款拨备计提压力减轻8

1.3.1、主动暴露风险过程中对公地产资产质量分化，按揭贷款风险可控8

1.3.2、对公房地产贷款减值损失对盈利拖累或减弱12

2、以房地产为抵押的重点业务风险评估16

2.1、经营性物业价格下降空间有限，年内增量贷款或改善企业现金流16

2.1.1、零售商超经营边际改善，写字楼现金流仍承压16

2.1.2、未来经营性物业价格大幅下降概率较小17

2.1.3、经营性物业贷款将改善房企现金流18

2.2、个人经营贷置换按揭的行为，或使部分城农商行面临风险19

2.2.1、个人经营性贷款隐含风险值得关注19

2.2.2、存量个人经营贷风险集中于农商行20

3、差异化情景下银行不良率边界测算23

4、投资建议27

5、风险提示27

图表目录

图1：广义口径下银行涉房业务范围延伸4

图2：按揭及对公房地产利息收入测算假设7

图3：RMBS与国债利差或反映早偿趋势（%）10

图4：不同类型贷款变动对拨备计提（回拨）的影响13

图5：样本银行房地产不良贷款同比增速下降14

图6：样本农商行房地产非不良贷款同比增速上升14

图7：2023Q1以来广州优质零售物业空置率下降（%）16

图8：北上深优质零售物业首层租金平稳（元/平方米/天）16

图9：北上深优质写字楼空置率上升（%）17

图10：北上深优质写字楼租金下降（元/平方米/月）17

图11：新建办公楼及商业营业用房单位面积价格涨幅有限（元/平方米）18

图12：短期经营贷同比增速下降（亿元）20

图13：中长期经营贷同比增速亦下降（亿元）20

图14：ECL模型下，通过拨备变化反推不良变动25

表1：披露数据股份行中，涉房业务结构有差异，整体占总资产比重约20%（%）5

表2：以样本银行为基础对各类行相关参数进行估计5

表3：上市银行涉房业务占总资产比重约21%（除对公房地产贷款和按揭贷款外，均为我们测算值，单位：%）6

表4：农商行其他以房地产为抵押的贷款占比高或隐含风险（其他以房地产为抵押的贷款为我们测算值，单位：%）.6

表5：房地产业务息收入贡献主要来自按揭贷款7

表6：上市国有行对公房地产贷款不良率整体较高（金额变化单位为%，占比及不良率变化单位为pct）9

表7：部分股份行零售按揭抵押率在30%~45%之间10

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/29

行业深