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物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议

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物业前期顾问四大阶段

一、初始设计阶段

1.设备机房

1.1中控室

1.1.1中控室和消防控制室合二为一。

1.1.2具备自然采光和通风。

1.1.3位置宜设置在小区相对居中位置。

1.1.4大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

1.1.5地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）。

1.2配电室、发电机室、空调机房

1.2.1配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

1.2.2不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

1.2.2其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

1.2.2商业配电室，冷冻站设置独立值班室。

1.2.3通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

8.1.3社区商业根据服务半径考虑。

8.1.4商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）。

8.1.5出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

8.1.6集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

8.2保洁间

8.2.1高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

8.2.2花园洋房每个组团设置。

8.2.3别墅每组团设置。

8.2.4商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

8.2.5社区商业根据服务半径考虑。

8.2.6面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、施工图纸阶段

1.土建部分

1.1车库图纸设计

1.1.1出入口车道

长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施。宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

1.1.2车库排水沟

排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

1.1.3管沟防返水

与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

1.1.4车库雨污井、提排

采用防臭井盖。提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权范围内）。

提排泵坑盖采用轻质材料。必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。

深度大于1.2米的必须设计爬梯。

1.1.5进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

1.1.6出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示。各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

1.1.7关注柱网间车位布置的合理性（净间距一般在8米左右为宜）。

1.1.8车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。

1.2设备房平面布置

1.2.1方便维修及日常保养。

1.2.2配电房位置不影响住宅。

1.2.3重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。

1.3管井及楼层设备间

1.3.1管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

1.3.2管井设置排水及防水（楼层内设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户内）。

2.建筑强电

2.1光源选择及控制回路

2.1.1光源选择及控制见附件。

2.1.1楼道灯具安装距地应低于3米。

2.1.1公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修。

2.1.1红外感应开关（延时时间60~180s可调，感应距离＞3米，感应角度115°）。

2.2发电机

2.2.1发电机

2.2.1.1保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电话机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

2.2.1.2大型商业应单独设置发电机，供电范围为消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2.2.2UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。

2.2.3应急灯盒：设备房设应急灯。

2.2.4发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。

2.2.5集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。

3.建筑弱电