项目拓展与论证管理流程.docx

项目拓展与论证管理流程

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修订内容

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批准人

流程概况

流程目的

为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。

流程风险

项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险。

流程范围

公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。

定义

新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。

房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。

可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究、公司战略研究、客户研究和产品研究等分项研究工作。

新项目：指土地开发使用权获得前的项目。

决策委员会：参见《会议管理作业指引》对于决策委员会的组织结构和职能阐述。

流程主导部门

总经办

流程参与部门

人力行政部、财务管理部、营销策划部、工程管理部、设计管理部、成本控制部

部门

流程中承担职责

总经办

组织基础研究工作的开展；

负责土地信息收集、筛选；

组织填报并提交《项目立项建议书》（初步产品建议书）；

组织并参与对《项目立项建议书》（初步产品建议书）的初审；

负责组建项目可研参与部门；

参与可行性研究和报告编制，负责收集项目信息，提出项目初步定位；

组织项目可行性研究的投资决策会，协助公司领导确定项目的运作方式；

负责取得项目开发权及合作条件。

设计管理部

负责行业产品发展趋势的研究；

参与项目可研，负责项目概念规划草案设计工作。

工程管理部

参与项目可研，负责提供市政条件调研报告。

成本控制部

参与项目可研，负责组织确定项目成本估算。

财务管理部

参与项目可研，负责对论证项目提供财务经济评价和分析。

营销策划部

参与项目可研，负责实施市场调查，对论证项目提出销售预测。

总经理

审批土地信息调查、筛选结果；

审批《项目立项建议书（模板）》（项目建议书）；

审核《公司年度项目投资和土地储备计划》；

负责项目取得预案初审；

审核土地合同。

决策委员会

审批《项目可行性研究报告》；

评审公司投资决策

董事长

审批《公司年度项目投资和土地储备计划》；

审批土地合同。

流程图

工作程序

基础研究

基础研究需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：

总经办负责国家宏观经济分析及对房地产市场的整体影响，结合公司战略规划重点，组织开展公司竞争策略、战略聚焦范围及投资比例、竞争对手相关研究等内容；研究成果包括国家及行业宏观政策研究报告（月报）、目标区域经济发展及规划研究报告（季报）、目标项目竞争对手研究报告等。

总经办负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究，并总结项目定位经验；研究成果包括土地价格及成交量报告（月报）、国家土地政策研究报告（月报）等。

设计管理部负责行业产品发展趋势的研究；研究成果包括产品系列模型、产品建筑风格趋势研究等。

营销策划部负责在销楼盘所在区域的客户消费行为取向及客户反馈的有关产品等方面的研究；研究成果包括客户模型、市场销售价格及成交量报告（月报）、重点区域（板块）楼市及产品变化持续监控等。

根据公司年度土地获取需求，总经办必要时应对重点目标城市进行评价，并形成《城市评价报告》；重点目标城市在公司战略规划和年度项目投资方向中予以初步确定，研究计划列入总经办年度计划中。

编制年度项目投资及土地储备计划

《公司年度项目投资和土地储备计划》应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最新情况为依据。

每年年底，总经办组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，编制《公司年度项目投资及土地储备计划》，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，并按以下程序组织评审：

年度项目投资及土地储备计划审批程序

审批事项

总经办

财务管理部

总经办分管高管、财务管理分管高管

总经理

董事长

年度项目投资及土地储备计划

发起

参与

审核

审核

审批

项目信息收集、筛选

总经办/城市公司综合管理部负责公司重点区域、新进区域的土地信息收集工作。

土地信息收集方式：

政府公告类：从各种媒体或各地区土地主管部门处提前获得政府