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城市评价报告
二○一年月
目录
TOC\o1-5\h\z\u一、城市市场趋势评价指标 2
(1)新开工面积/施工面积 2
(2)施工面积/销售面积 2
(3)预售面积/批准预售面积 2
(4)房地产开发投资额/固定资产投资额 3
(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积 3
(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 3
(7)投资性购买所占的比例 3
(8)房价收入比 4
(9)新建商品住宅空置率 4
(10)租金/价格比 4
(11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 4
(12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 5
(13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额 5
(14)个人购房信贷比 5
二、市场趋势预测辅助定性指标 6
(1)产业结构特征 6
(2)民营经济发展状况 6
(3)房地产开发水平 6
(4)未来城市规划及重大建设项目 6
(5)地方政策导向 6
(6)重大城市活动 6
(7)重大经济发展机会 6
三、运作可行性指标 6
(1)城区面积 6
(2)常住人口 6
(3)人均GDP 7
(4)商品住宅年销售面积 7
(5)商品住宅年销售额 7
(6)土地机会 7
(7)政府配合效率 7
四、附件：指标定义和数据来源要求 1
一、城市市场趋势评价指标主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。
主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。
(1)新开工面积/施工面积
指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。
……
2009
2010
2011
2012
2013
商品住宅新开工面积
商品住宅施工面积
新开工面积/施工面积
(2)施工面积/销售面积
指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。
……
2009
2010
2011
2012
2013
商品住宅施工面积
商品住宅销售面积
施工面积/销售面积
(3)预售面积/批准预售面积
指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。
……
2009
2010
2011
2012
2013
商品住宅预售面积
商品住宅批准预售面积
商品住宅预售率
(4)房地产开发投资额/固定资产投资额
指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。
……
2009
2010
2011
2012
2013
房地产开发投资额
固定资产投资额
房地产开发投资额/固定资产投资额
(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积
指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。当比值大于1时，提示开发商手中待开发土地数量增加。
……
2009
2010
2011
2012
2013
新增住宅用地可建面积
商品住宅新开工面积
比值
(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅
指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅或收入的增幅相接近。
……
2009
2010
2011
2012
2013
……
商品住宅价格增幅
人均GDP增幅
比值
要求：图表说明。
(7)投资性购买所占的比例
指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。我们把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。
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