物业行业商业模式分析.docx

物业行业商业模式分析

物业行业商业模式分析

2020

2020

年6月

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内容目录

前言

“类收租”商业模式，奠定高估值基础

从地产开发的低估值说起

高续约率下，物管商业模式类似“收租”

“类收租”模式奠定高估值基础，可对标消费和教育

一个以“收租权”为基础的分析框架

近年物管盈利能力稳中有升的关键原因：新盘持续交付

高度确定的潜在业绩，匹配较高的静态估值

价值下限的对应情形

短期确定性：在管数量与质量的双重提升，划定未来业绩下限 1

数量：在管面积增长80%以上

质量：新盘注入支撑盈利能力，短期内将稳中有升

确定的高成长性，匹配静态高估值

分析建议

图表目录

图1：房地产开发企业普遍估值较低

图2：房企规模成长与FCFF 存在天然矛盾（单位：亿元）

图3：相同增速下，房企FCFF 低于对标企业

图4：未来10年年均需求小幅下降（单位：亿平方米）

图5：房地产开发行业处于成熟期向衰退期的过渡阶段

图6：百强房企续约率维持高位稳定

图7：绿城服务和南都物业项目续约率

图8：百强物管收缴率和住宅收缴率

图9：百强物管在管面积均值及增速（单位：万平方米）

图10：食品饮料行业代表性公司估值（2020E）

图11：教育行业代表性公司估值（2020E）

图12：样本物管公司ROA

图13：样本物管公司ROE

图14：百强物管营收均值及增速（单位：万元）

图15：百强物管与十强物管市占率

图16：百强物管三类业务收入占比

图17：上市物管公司非业主增值服务收入/增值服务收入

图18：上市物管公司非业主增值服务毛利/增值服务毛利

图19：物管公司非业主增值服务毛利/增值服务毛利（2）

图20：以管理面积质量和数量为切入点的分析框架

图21：百强物管平均核心业务NOI与单位面积NOI（单位：万元，元/年） 14

图22：百强物管在管面积及增速（单位：万平方米）

图23：上市物管公司单位面积NOI（单位：元/年）

图24：上市物管公司单位面积NOI（2）（单位：元/年）

图25：上市物管公司单位面积NOI与基础物业服务占比（单位：元/年） 14

图26：上市物管公司单位在管面积基础服务收入（单位：元/年）

图27：上市物管公司单位在管面积基础服务收入（2）（单位：元/年） 15

图28：2019年百强物管公司成本构成

图29：居民服务业平均工资持续上涨（单位：元/年）

图30：悲观情形下的单位面积NOI曲线

图31：保利物业自有项目前期和后期物业费（单位：元/平方米/月） 16

图32：保利物业住宅项目在管面积划分（单位：万平方米）

图33：不同初始毛利率下的“收租”期限（单位：年）

图34：不同人力成本增速下的“收租”期限（单位：年）

图35：不同初始毛利率下的毛利率表现（工资增速6%）

图36：不同人力成本增速下的“收租”期限（单位：年）

图37：物管行业2014年至今毛利率逐渐上升

图38：部分上市物管公司核心业务毛利率

图39：住宅竣工面积及增速（单位：万平方米，%）

图40：百强物管核心收入构成（单位：元/平方米/元）

图41：上市物管公司业主增值收入/核心业务收入

图42：上市物管公司业主增值收入/核心业务收入（2）

图43：样本物管公司2019年末合约面积与在管面积（单位：万平方米） 19

图44：样本物管公司合约面积/在管面积

图45：上市物管公司单位面积NOI（单位：元/年）

图46：上市物管公司单位面积NOI（2）（单位：元/年）

图47：单位面积NOI与单位面积基础服务NOI相关性较强（单位：元/年） 20

图48：单位面积NOI与单位面积增值服务NOI相关性较弱（单位：元/年） 20

图49：保守假设下样本物管公司潜在估值下限

图50：中性假设下样本物管公司潜在估值

表1：2020年至2030年商品住宅需求测算

表2：高续约率下物业管理拥有类似“收租”的权利

表3：增值服务分类及内容

表4：部分物管公司开拓新业务情况

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表5：悲观情形下的“收租”期限（单位：年）

表6：保守假设下样本物管公司潜在PE上限测算

表7：中性假设下样本物管公司潜在PE测算

前言

近年物业管理行业越发受到资本市场关注和认可，2015年以来多家