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住宅小区物业管理的政府职能研究

分校（站、点）：蕉城开放大学

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住宅小区物业管理的政府职能研究

摘要：自从我国推行房地产制度改革之后，我国物业管理行业取得了一定的进步和成绩，也积累了诸多经验，总体上来说，物业管理行业在管理、服务及创新水平得到了大幅度地提升，人们对物业管理行业的认同感也越来越强，物业服务企业的服务质量也有所提升，政府对于物业管理行业的相关政策法规也更趋合理。但是物业管理行业中仍然存在大量的纠纷，物业管理中业主、房地产开发企业、物业服务企业、当地政府之间因为经济利益、物业产权归属、物业管理责任、政府职能定位等原因产生的物业矛盾纠纷积聚，呈多发频发态势，直接影响小区和谐稳定。致政府对物业服务企业监管存在越位，对业主利益缺少制度上的保护及对开发商的相关制度不够成熟完善。因此，政府应采取如下对策：首先应正确的认识住宅小区物业管理的经济属性，科学合理确定其职能，厘清政府和市场的边界；其次制定并完善相关法律法规，确保物业服务企业的经营独立性，降低物业服务企业准入门植，加强市场竞争，提升服务质量，繁荣物业服务企业卖方市场；再次，监督并规范业主大会和业主委员会，加强对公众公共精神的引导和培育；最后，加大对开发商的监管，创造公平竞争的良好市场环境。

关键词：住宅小区物业管理政府职能监管

物业管理中业主、房地产开发企业、物业服务企业、当地政府之间因为经济利益、物业产权归属、物业管理责任、政府职能定位等原因产生的物业矛盾纠纷积聚，呈多发频发态势，直接影响小区和谐稳定。物业管理矛盾激化，一方面与市场经济及相关法制的不完善有很大关系，另一方面，与政府在物业管理中所应承担的责任及职能定位有很大关系。与其他行业一样，物业服务企业是市场经济的一部分，许多问题需要通过市场才能从根本上解决问题，但是，政府在市场经济中的职能职责，同样是相关市场主体之间矛盾解决的重要方面。

相关基础概念

（一）物业管理

“物业”一词译自英语property或realestate，由中国香港传入内地，其含义是指：以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。现代意义上的物业管理活动一般认为起源于美国，我国“物业管理”一词最早也来源于港台地区。国的物业管理虽然来源于国外，但从近几年的实践角度来讲，国外的物业管理（PM）更具有广泛意义上的房地产管理含义，即“从传统物业使用期维修管理扩大到物业寿命期的全过程管理”Ｍ。由于目前在对物业管理的概念和内涵的认知上与先进国家有上述基本区别，这就导致了物业管理实践中存在一些需要改进的地方。

住宅小区及其物业管理

住宅小区是指“按照城市统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套齐全，已建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域”=。住宅小区有以下特点：“一是居住功能单一，相对封闭独立；二是人口密度高，人员结构复杂，形成相对独立的社区文化；三是住宅小区房屋产权多元化；四是规划建设合理，配套设施齐全，居住方便”。

住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国务院颁布的《物业管理条例》重点规范住宅小区的物业管理活动。住宅小区物业管理产生的根源是区分建筑物所有权。住宅的所有权属于全体业主，但是住宅建筑物包含专有部分与共有部分，专有部分的管理通常由相关所有人自己控制，而共有部分的管理上，需要将各业主组织起来共同解决，否则，各业主就无法建立起共同物业利用秩序。

二、住宅小区物业管理政府职能的主要问题

（一）政府对物业服务企业的监管存在“越位”

目前，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。根据《物业管理条例》，包干制是指“业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式”。物业费并不是由业主与物业服务企业自主决定，业主担心物业服务企业“光收钱不办事”，因此政府从客观上有必要做出此类规定。但事实上，即使物业服务企业按照规定公布物业服务资金的收支情况，其中也有许多可操作空间，业主并不能完全了解收支的真实情况。

物业服务企业的准入制度不合理。对于物业服务企业的资质要求中，对于从业人员的要求看似是对物业服务企业的服务质量的某种保障，但事实上，并不能真正达到预期效果。原因是，物业服务企业将变成各种功能的集合体，分工程度越低，往往会造成服务质量和效果越低下。另外，该规定还会导致社会上相关专业服务机构的发展受到限制，严重影响到物业服务市场的专业化进程。因为物业服务企业会尽可能减少从外界聘请专业服务机构，从而专业服务机构将缺乏生存和发展的土壤。

（二）业主利益缺