全国城投收储潜在资金规模预计几何？.docxVIP

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具吸引力，因此从成本和收益两个角度均可相互佐证西部及北部区域中的西南、华北、西北和东北地区的城投平台或更受益于城投收储政策，其中与执行收储直接关联的核心平台一方面可盘活自身存量资产、提升盈利能力、压降负债压力，另一方面可借承接国家重点工程项目而拓展新增融资渠道，建议优先关注。3）鉴于保守估计下的全面收储所需资金规模或可达3.4万亿元，与当前国家层面匹配的资金体量相比差距较大，提示城投收储的推进仍需时日，仅通过推行该政策难以在短期内大幅提振房地产市场信心、提升房地产行业景气度。综上，我们认为建设、完善更符合我国国情的住房保障体制系城投收储政策的长期目标，而非单纯刺激地产业修复，因此中短期内城投收储政策对于地产行业中观的利好效果有限，政策的落地效果仍以利多债券市场整体为主，建议更多从区域及平台个体的微观视角出发挖掘潜在城投债配置价值。

?风险提示：政策调整风险；执行能力不及预期；数据统计偏差。

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内容目录

TOC\o1-3\h\z\u全国城投收储潜在规模及所需资金测算 5

合意去化周期测算法 5

前提假设及测算逻辑 5

测算结果 7

理想库存水平测算法 9

前提假设及测算逻辑 9

测算结果 10

两种测算结果差异及原因 11

结合两种测算逻辑后的综合结果分析 12

中性测算结果 12

保守测算结果 15

观点与总结 18

风险提示 19

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图表目录

图1：全国31个省市商品房出清周期测算结果分布情况（单位：个） 7

图2：2012年至2024年7月全国商品房待售面积（单位：万平方米） 10

图3：中性：按资金规模划分的三大梯队的区域分布结构（单位：个） 14

图4：中性：七大地理区域收储所需资金规模情况（单位：亿元） 14

图5：中性：七大地理区域收储面积分布情况（单位：万平方米，%） 15

图6：七大地理区域收储价格均价（单位：元/平方米） 15

图7：保守：按资金规模划分的三大梯队的区域分布结构（单位：个） 17

图8：保守：七大地理区域收储所需资金规模情况（单位：亿元） 17

图9：保守：七大地理区域收储面积分布情况（单位：万平方米，%） 18

表1：全国31个省市商品房出清周期测算结果（单位：万平方米；月） 6

表2：31个省市收储面积及所需资金规模按照“合意去化周期法”测算结果（单位：万平方米；元；亿元） 8

表3：31个省市收储面积及所需资金规模按照“理想库存水平法”测算结果（单位：万平方米；元；亿元） 11

表4：31个省市收储面积及所需资金规模的中性测算结果（单位：万平方米；元；亿元） 13

表5：31个省市收储面积及所需资金规模的保守测算结果（单位：万平方米；元；亿元） 16

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全国城投收储潜在规模及所需资金测算

我们在2024年8月5日发布的报告《一文读懂城投收储政策进程及模式》《哪些区域城投平台或更受益于城投收储？》中，对“城投收储”政策本身的演变与落实以及政策可能利好区域予以分析，本篇报告则旨在通过针对全国31个省市执行存量房收储的规模及收储所需资金进行弹性测算来探讨各地区的潜在收储空间。我们将采用两种不同的测算逻辑，其一是基于存量商品房去化周期，其二是基于最低商品房库存水平，通过综合分析两种收储目标下的测算结果来做出偏中性与偏保守两类全国收储规模预测，以此来研判不同区域执行城投收储的意愿及能力。

合意去化周期测算法

前提假设及测算逻辑

根据2024年4月30日自然资源部出台的《关于做好2024年住宅用地供应有关工

作的通知》要求，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，

同时盘活存量直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月

（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，因此，18个月的去化周期或可被视为衡量商品房供求关系是否健康的标准。

在确定各省市商品房可售面积时，为了提升数据的时效性同时兼顾数据的完整性，我们综合CREIS和两个数据来源，采用CREIS提供的各省份中地级市截至最新月份的存量商品房可售面积数据（天津市的最新数据截至2024年7月，其余省市数据均截至8月）为基础，针对缺失的地级市数据我们采用提供的最新年度存量数据予以补足后加总估算。

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