南国置业公司首次覆盖报告：股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期.docxVIP

目 录

1、电建旗下地产开发运营平台，全国化战略布局持续推进 4

2、商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环 5

、打造区域型商业运营，业态包含生活+专业卖场 5

、运营项目质效提升，客户资源较为优质 7

、积极盘活存量资产，实现资产良性发展 8

3、城市运营依托股东优势，经营情况有所改善 9

、推进多业态发展战略，运营能力继续优化 9

、经营面积逐步扩张，平均出租率有所改善 10

4、地产投资稳健经营，未来结转业绩值得期待 11

、项目聚焦高能级城市，销售数据同比改善 11

、未售货值相对充裕，拿地强度有所下降 13

5、多元业务协同经营，保障资金链安全稳健 14

、地产销售影响经营业绩，2024Q1实现由亏转盈 14

、多渠道融资优势明显 16

6、盈利预测与投资建议 16

7、风险提示 18

附：财务预测摘要 19

图表目录

图1：公司至今已有26年发展历程 4

图2：公司实际控制人为国务院国资委 5

图3：公司商业运营项目主要集中于武汉市 6

图4：截至2023年底商业运营可出租面积同比增长4.3% 8

图5：截至2023年底公司商业项目平均出租率78.0% 8

图6：公司拥有诸多优质商户资源 8

图7：公司将武汉市武昌区泛悦汇·昙华林项目作为底层资产发行类REITs产品 9

图8：截至2023年底城市运营项目可出租面积同比增长37.8% 10

图9：截至2023年底城市运营项目平均出租率77.2% 10

图10：截至2023年底公司可售项目主要分布于武汉、重庆、南京等地 11

图11：2023年公司销售面积同比增长41.2% 13

图12：2023年公司销售金额同比增长12.6% 13

图13：2023年公司销售面积同比下降41.2% 13

图14：2023年公司销售金额同比下降12.6% 13

图15：截至2023年底公司累计土储14.9万方 14

图16：公司拿地强度呈下降趋势 14

图17：公司拿地聚焦高能级城市 14

图18：2024Q1公司营业收入同比微降0.4% 15

图19：2024Q1公司实现由亏转盈 15

图20：公司经营业绩受地产项目结转影响较大（单位：亿元） 15

图21：2023年物业销售、商业运营业务毛利率为负（%） 16

图22：2024Q1公司实现净利率121.79% 16

图23：公司拥有多元融资渠道 16

表1：公司董事长及多名高管成员曾为中国电建地产管理人员 5

表2：公司拥有商业运营项目20个 6

表3：公司打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线 7

表4：公司城市运营板块运营10个项目 9

表5：公司城市运营项目涵盖产业园、长租公寓业态 10

表6：公司目前住宅开发分为“洺悦系”和“泷悦系”两个产品系列 11

表7：我们预测公司2024年业绩端有望同比改善 17

表8：我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5亿元 18

1、电建旗下地产开发运营平台，全国化战略布局持续推进

南国置业（以下简称“公司”）是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，主要业务包含“商业运营、城市运营”两大板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。

公司前身为武汉南湖花园置业有限公司，创立于1998年，至今已有26年发展历史。2003年更名为武汉南国置业有限公司，2009年在深圳证券交易所上市，成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司。2012年11月公司控股股东许晓明先生与许贤明先生将持有的新天地公司及南国置业的股权转让至中国水电地产公司

（以下简称“电建地产”），2014年6月，中国电建地产正式成为南国置业控股股东。

2020年6月拟将中国电建地产进行吸收合并，并募集配套资金，于9月完成合并。

图1：公司至今已有26年发展历程

资料来源：公司公告、研究所

公司股权结构稳定，国务院国资委为公司的实际控制人。公司股权将中国电建地产集团吸收合并后，成为中国电建旗下房地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，实际控制人为国务院国资委。截至2024年一季度末