土地与房地产开发知识.docx

土地及房地产开发学问

一、房地产根底概念

房产：房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的全部者和运用者之间可以进展出租出售或做其他用处的房屋。

地产：地产，是指可以为其权利人带来收益或满意其权利人工作或生活须要的土地资产。地产及土地的根本区分在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。

房地产：房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利〔全部权、管理权、转让权等〕。

房地产业：房地产业，是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及修理、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产开发：房地产开发，是指房地产开发企业在依法获得土地运用权的土地上依据运用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。

二、土地及土地运用限

土地全部制

在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民全部制〔即国家全部〕和集体全部制〔即集体全部〕两种形式。任何个人均不能获得土地全部权。

土地全部权

土地全部权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、运用、收益和处分的权能。土地全部权是不能出让或转让的。

在房地产开发中，房地产开发企业获得的只是土地的运用权，而不是土地的全部权。同样，消费者购置商品后，对该房屋所占用的土地，不享有全部权，只拥有运用权。

土地运用权

土地运用权是指土地运用者依法享有运用和获得土地利益的权利。土地运用权可以依法转让。

开发商要进展房地产开发，首先必需获得土地运用权。其获得土地的方式主要有以下几种：

(1)土地运用权的出让。土地运用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地运用权在确定限内出让给土地运用者，由运用者向国家支付土地运用权出让金的行为。

(2)土地运用权的转让。土地运用权的转让，是指土地运用者通过出售、交换、赠及和继承的方式将土地运用权再转移行为。

(3)土地运用权的划拨。土地运用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给运用者运用，一般没有运用期限的限制。以无偿划拨获得的土地运用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金前方可进展转让、出租和低押。

土地开发

土地开发，是将“生地〞开发成可供运用的土地〔即熟地〕。

生地

生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备运用条件的土地。

熟地

熟地，是指已经完成三通一平或七通一同等工作，具备运用条件的土地。

三通一平

三通一平，是指在土地开发时进展的通水、通电、通路和土地平整工作。

七通一平

七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

土地运用限

首先应当明确，房屋的全部权是不存在限问题的，也就是说，房屋一经购置并获得产权后，即作为业主个人全部的财产，并无居住限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式获得的国有土地的运用权是有期限的。

不同开发用处的土地运用限不一样。开发商在获得土地用于房地产开发时都要及国土局签定土地运用权出让合同书，其土地运用限按国家规定执行，即：

(1)居住用地七十。

(2)工业用地五十。

(3)教化、科技、文化、卫生、体育用地五十。

商业、旅游、消遣用地四十。

综合用地或者其他用地五十。

土地运用限从土地运用着及政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取

得土地运用权之日起开始计算〔通常在土地出让合同中有明确约定〕。

必需留意的是，购房者所得到的土地运用权，是开发商转让给购房者的。依据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式获得土地运用权的，转让房地产后，其土地运用权的运用限为减去原土地运用者已经运用限后的剩余限。〞因此，购房者在签订够房合同或获得产权证时，其实际土地运用限会短于国家规定的土地运用限。

另外，有些购房者会关切土地运用限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地运用限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以接着运用土地。

地籍

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、

社会经济状况和法律状况的调查及登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。详细来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

三、及房地产开发相关的企业

开发商

开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。

房屋质量是购房者特别关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力及资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的工程等等。

对于一个合法的在售工程，其开发商首先应获得国有土地运用权证、建立工程规划容许证、建立用地