SH[2006]GW10_武汉_融科智地项目@营销报告2.ppt

武汉融科智地三阳路项目

产品优化及营销战略终期报告呈送：融科智地（武汉）有限公司

序言

项目阶段：第一阶段终期汇报

项目中期工作主要结论回顾客户目标分解

本报告技术思路

项目形象定位城市中央专业主义国际社区城市中央社区的符号：

精致情景生活尽在中央社区一座聚焦精英人士的城市活力街区

城市中央城市中央绝版地块，滨江瞰景，坐拥商贾

所以传承百年永享尊贵生活……

专业主义国际社区。

大武汉，开埠145年，历史与未来的辉映……

本报告技术思路武汉市高端物业市场营销水平有待提高

缺乏整体感和系统性。现状⒈就现有项目而言，有售楼处豪华装修的，有做样板房的，有引入事件营销活动的……都在某一个环节上有亮点，但缺乏整体感和系统性。世联项目组认为，问题的根源出在营销战略阶段的思路不清和战术运用紊乱。武汉市高端物业市场营销水平有待提高

展示与推广的细节都不能被充分重视。现状⒉现场展示、功能分区、样板房还仅仅停留在：“只是有个样子”阶段，并未能使之进一步成为促进销售的有力道具，特别是缺失必要的销售讲解和标识，很难使客户充分感知其价值。世联项目组认为，先注重了细节的发展商一定将收获更多。

本报告技术思路

关键词“资源挖掘”、“品牌嫁接”案例借鉴与小结

——大型社区营销要点

本报告技术思路怎样支撑营销价值体系？就是借助展示和推广把项目的价值讲清楚，把城市中央讲到极致。展示。展示些什么？

以“直接与延展”交织的手法传递本案形象城市中央，怎么样的直接？

把大家都在说或已经说过的话题说到极致！城市中央，怎么样的延展？

把大家都在说或已经说过的话题说到极致！专业主义，怎么样的直接？

把别人没有做或做不到位的内容做到极致！专业主义，怎么样的延展？

把别人没有做或做不到位的内容做到极致！国际社区，怎么样的展示？

把客户想不到或不敢想象的话题想到极致！

展示务求“大器、华贵、品质感、历史感”

售楼处外展示建议

售楼处内装修风格建议售楼处展示要点

封闭视听室强化冲击力3D宣传片形象展示阶段体验场内的展示要点

借助体验场，再次高调地宣传我们含蓄的华贵！怎样支撑营销价值体系？就是借助展示和推广把项目的价值讲清楚，把城市中央讲到极致。推广。客户接受什么？

与目标客户在关键位置就关键问题做重度沟通

起势Action1:“一夜倾城！”高形象起势

关键节点广告位占领，代言城市中央生活。大幅户外广告有助于树立大气势，是体现形象与实力的象征房产广告中户外广告的有效率据媒体之首强势占据重要传播节点取得良好的推广效果，迅速建立知名度Action2:鲁豫有约，高端对话“发现城市中央”

柳总、王受之、陈董、武汉名流。Action3：

建设项目网站、开通800电话。800-

明道Action5：“名流私家会客厅”

主动营造“高管、要员经常到访”的商业场所。Action6:“成交祝贺party”，

专业领域客户分众传播。

优术Action8:周围三公里地毯式轰炸

“DM直邮+光盘”，区域客户有效直达。Action9:

方圆一公里手机短信覆盖；二三级联动。

本报告技术思路总体营销战略已经确定

并留有调整的余地

但重点工作在于解决一期去化的问题

因此，产品支撑体系的调整动作也将围绕“一期”而展开

我们将项目的增值目标落实到

具体的可操作的层面营销上最需要做的产品支撑是什么？是既对项目整体有价值又对启动区销售有帮助的事情。社区主入口不明，毫无视觉张力。

选择解放大道,力求体现大盘之磅礴气势营销上最需要做的产品支撑是什么？是既对项目整体有价值又对启动区销售有帮助的事情。昨天、明天相会在今天

本报告技术思路启动区选址标准案例 金色华府

案例 华润凤凰城

特点：特殊自然资源、城市资源或品牌资源启动，项目内部因素作为辅助武汉案例锦江国际启动研究结论：启动期的产品选择应以“我”为主，做强自身产品力和营销力

项目一期资源盘点１

项目一期资源盘点3上图兰色部分集中了本项目一期60%强的产品，是整个营销的重点。包括T1、T5、T6、T7：其中T5、T6、T7是同质化产品，若一起推出则体量过大，所以在推案设计中应拆开考虑，分别在不同阶段推售为宜；T1昭示性较差，不在第一阶段推售。T2、T3优势明显，两房北向劣势明显，这两类产品不宜在同一个阶段推售，至少重合推售部分的量需要控制。首次推售应考虑所推单位包括一定量和选择面。经过资源盘点可选两种启动方案两种启动方案优劣势分析

启动期物业类型建议

样本选取参考条件

属一线江景房源均价接近1万市场有大量投资客的存在

总价对于其而言是最重要的考量因素不