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2022年中国住房租赁市场资产管理报告

2022年

中国住房租赁市场

资产管理报告

ICCRA住房租赁产业研究院

http://www.iccra.cn

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2022年中国住房租赁市场资产管理报告

前言

前不久，三只保障性租赁住房公募REITs的获批，打通了行业“投-融-建-管-退”的完整商业闭环。

公募REITs既是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住

房的有效投资，也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目实现资产管理目标。

资产管理的概念最早产生和应用于金融领域，而后延展至持有运营的不动产领域。在不动产领域，资

产管理的目标是实现资产或资产包的保值增值。通常，资产管理目标是站在资产持有方（产权方）角度确

立的，并通过运营管理方，以及物业管理公司（如有）共同实现。

为此，ICCRA推出首份中国住房租赁市场资产管理报告，以期引发中国租赁住房资产管理更为深

入的研究和探讨。本报告得到了大悦城控股旗下住房租赁品牌大悦乐邑的支持。大悦乐邑为本报告的研

究工作提供大量的资料与素材，推动了相关观点的形成。

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2022年中国住房租赁市场资产管理报告

一.租赁住房的资产管理目标及对行业发展的意义

租赁住房资产管理目标分为短期目标和中长期目标。短期目标包括：（1）通过为租赁住房量身定制合适的运营策略，

以推动收入增长；（2）通过具有前瞻性的运营监督，从风险被动处理向主动识别转变，降低成本结构，实现利润最大化；（3）

在力求利润最大化的同时，巩固和提升项目的品质和租户满意度。

中长期目标即通过高效的资本配置和管理，优化资产业绩，提升资产价值，可以具体分解为3个动作：（1）通过寻找

新的收入来源创造资产不断增值的机会；（2）通过资本和运营改进计划提高或优化现有的资产或资产包价值；（3）匹配恰

当的融资工具，实现部分或全部资金的回收和再投资。

持有运营类不动产的资产管理通常会经历“投、融、建、管、退”5个环节，并形成一整套逻辑、工具和方法论，不同

的资产持有方会根据不同的情况选择合适的策略和路径。资产运营是资产管理的一个重要的环节/手段/工具，但资产运营并

不是资产管理的核心。在这个过程中，还需利用各种投资手段收购或开发，或者借助资产交易市场、金融工具/资本工具进

行融资和退出。

为了进一步推动租赁住房资产管理的可持续发展，有效盘活存量物业、提高项目运营收益，ICCRA将租赁住房运营数

据和资产层面的数据相结合，将损益表、资产负债表相结合，从持有-运营类资产的全生命周期出发，展示了租赁住房资产

管理的重要指标，以及各指标背后的运营逻辑。希望通过本报告中的研究结果，为您行业带来更多启迪，并为行业各参与方

未来决策提供有益的参考和有力的支持。

二.中国租赁住房资产基本情况

ICCRA根据长期监测的60余个规模化租赁住房运营机构，将我国租赁住房资产的基础情况概括为如下几个特点：多

元化的产品分类及产品线设置、规模适中的建筑体量、轻中重结合的经营模式、核心城市集中布局、行业进入稳定期运营。

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2022年中国住房租赁市场资产管理报告

数据来源：ICCRA统计

三.中国住房租赁行业资产管理指标

对于持有运营类的住宿业态，资产管理指标主要包括如下两大方面：一是与资产效率相关的指标，主要包括每房间面积、

每房间平均创收、资产周转率、资产报酬率等；二是利润相关的指标，主要包括经营毛利率、息税折摊前收益率、人房比、