农村房屋买卖合同无效后征收补偿利益分配实证研究.pdf

内容摘要

近年以来，我国为实现农村与城市的均衡发展并提高土地的利用率，对农村

房屋以及土地进行大面积征收，但《土地管理法》并未详细规定在房屋征收时土

地补偿费、安置补助费、社会保障费以及其他补偿利益归谁所有，只是笼统地规

定可通过与“所有权人、使用权人”签订补偿安置协议的方式解决。受前述征收

补偿利益的驱使，在涉及农村房屋买卖时，出卖人（较少买受人）往往会提起诉

讼，要求确认房屋买卖合同无效。在房屋买卖合同被确认无效后，便会涉及到合

同无效的法律后果，通常来说会涉及到征收补偿利益的分配。那么农村房屋买卖

合同无效后是否会使得征收补偿利益当然归属于房屋所在的土地使用权人？出

卖人与买受人在买卖合同中对于征收补偿利益的归属约定是否会因合同无效而

当然无效？出卖人和买受人应按照何种比例来分割征收补偿利益？上述问题在

司法实践中存在很大争议。本文将我国农村房屋买卖合同确认无效后又涉及征收

补偿利益分配的相关案例进行整理，对前述问题进行实证分析，以期为后续此类

案件的审理提供建议。

文章除引言外共四个部分。第一部分为理论引入部分，首先对我国宅基地与

农村房屋进行概念界定，其次简要分析我国宅基地流转限制，最后对我国农村房

屋征收制度基础进行简要陈述，为第二部分的案例引入提供理论。

第二部分着重分析当前我国农村房屋买卖合同无效后又涉及征收补偿利益

分配案例的整理。具体涉及到案例的样本选择，在对选择案例进行梳理后，针对

此类案件中，买受人与出卖人基于不同的合同身份提出的诉讼请求以及争议焦点

进行分析。

第三部分对农村房屋买卖合同无效后征收补偿利益分配纠纷的司法裁判现

状进行分析。经整理后发现，此类案件存在较大的裁判分歧，具体表现在：多数

法院未依据买卖合同约定分配征收补偿利益、大部分判决认定合同无效由出卖人

承担主要过错、征收补偿利益的分配比例具有较大差异、针对不同的征收补偿利

益具有不同的判决标准、房屋再流转后原出卖人是否享有征收补偿利益判决不一

等。

1

文章第四部分，针对当前我国农村房屋买卖合同认定存在的问题以及合同无

效后征收补偿利益分配存在重大裁判分歧的现状提出完善建议，分别当前法律制

度下的司法建议以及针对法律现状的立法建议。

关键词：宅基地；农村房屋买卖；集体土地；征收补偿

2

Abstract

Inrecentyears,inordertoachievethebalanceddevelopmentofruralareasand

citiesandimprovetheutilizationrateofland,Chinahascarriedoutlarge-scale

expropriationofruralhousesandland,buttheLandManagementLawdoesnot

stipulateindetailwhoownsthelandcompensationfee,resettlementsubsidy,social

securityfeeandothercompensationbenefitswhenthehouseisexpropriated,butonly

generallystipulatesthatitcanbesolvedbysigningacompensationandresettlement

agreementwiththeowneranduserrightholder.Thereisahugedisputebetweenthe

ownerandtheuserhere,anddrivenbytheaforementionedexpropriation

compensationbenefits,itisparticularlyimportantwhenitcomestothesaleand

purchaseofruralhouses,sotheseller(lessbuyer)willfilealawsuittoconfirmtha