房地产行业回顾与展望25年REITs年度策略.docx

目录索引

一、C-REITS政策梳理 6

（一）政策主线梳理：全面推进C-REITS市场提质扩面 6

（二）重点政策分析：完善常态化发行阶段审核制度 8

二、C-REITS市场规模 19

（一）C-REITS市场规模：首发项目仍将是市场扩容的主要途径 19

三、REITS财务分析：24年财务业绩同比有所下降 27

（一）C-REITS整体财务指标规模及比率 27

（二）C-REITS整体收入及可分配金额同环比 27

（三）C-REITS盈利能力和分配水平 28

（四）过去四个季度C-REITS各版块基金收入及可分配金额完成情况 29

四、市场行情及其影响因素 32

（一）整体行情走势 32

（二）细分板块行情走势及成因 38

（三）REITS个股表现及影响因素分析 41

五、风险提示 50

图表索引

图1：C-REITs重要政策节点 6

图2：C-REITs市值规模 19

图3：C-REITs审核周期变化 22

图4：C-REITs月度过审项目数量及规模 24

图5：C-REITs流通市值及占比 25

图6：REITs年度解禁数量及解禁份额 25

图7：REITs年度解禁市值 25

图8：C-REITs存续项目流通市值预测（亿元） 26

图9：C-REITs财务指标（TTM） 27

图10：C-REITs财务比率 27

图11：C-REITs自发行以来的走势与股债指数 32

图12：24年度C-REITs及其他大类资产涨幅排序 33

图13：C-REITs行情走势 35

图14：C-REITs综合收益走势与交易量 35

图15：23年12月起京东REIT、物流设施及C-REITs综合收益走势 36

图16：第二阶段C-REITs相对股债表现 36

图17：第二阶段C-REITs各版块涨幅及期初估值 36

图18：8月5日全球主要股指涨幅（%） 37

图19：C-REITs市场成交量及换手率 38

图20：24年度各版块C-REITs涨幅排序 39

图21：仓储物流C-REITs行情走势 40

图22：有效比例与不同期限涨幅一元回归模型的t检验P值 48

表1：24年度C-REITs行业政策汇总 7

表2：国家发改委对C-REITs申报流程的规定 9

表3：国家发改委对C-REITs试点行业的规定 10

表4：国家发改委对C-REITs底层资产项目的要求 11

表5：1014号文主要内容及变化 13

表6：沪深交易所《REITs业务指引—审核关注事项》主要修订内容 15

表7：以中关村REIT为例分析此次政策涉及的印花税减免 17

表8：24年上市的C-REITs在24年末的总市值 19

表9：中国REITs市场规模及国际对比（截止24年12月31日） 20

表10：24年12月末正处于交易所审核阶段的C-REITs 21

表11：24年12月末正处于募集阶段的C-REITs 22

表12：自23年起过审C-REITs项目的审核周期 23

表13：附有业绩承诺的C-REITs项目 24

表14：23Q4-24Q3四个季度C-REITs重要财务变化 28

表15：23Q4-24Q3财务比率变化 28

表16：23Q4-24Q3收入及可分配金额完成率 30

表17：C-REITs与股债指数年涨幅 32

表18：21下半年至24年C-REITs与大类资产收益率 33

表19：C-REITs与其他REITs市场回报及股息率 34

表20：24年C-REITs在不同阶段的综合收益涨幅及股债表现 37

表21：C-REITs细分板块在不同阶段的综合收益涨幅 39

表22：C-REITs股价涨跌幅排名、估值及业绩完成率 41

表23：24年三轮上涨中个股C-REITs涨幅、估值水平及业绩完成率 43

表24：第三阶段C-REITs涨幅、分红、估值水平及业绩完成率 45

表25：第五阶段C-REITs涨幅、分红、估值水平及业绩完成率 46

表26：C-REITs配售比例与上市后区间涨幅 48

表27：按有效比例范围划分的REITs平均涨幅 49

一、C-REITs政策梳理

（一）政策主线梳理：全面推进C-REITs市场提质扩面

在2023年完善了C-REITs审核、发行、存续期管理制度的基础之上，2024年政策主线为全面放开REITs常态化发行，同时明确REITs产品的权益属