房地产服务行业深度报告：物业公司2024年年报的四大预测，长风破浪会有时.pdf

行业深度报告

内容目录

1.物业公司2024年年报的四大预测4

1.1预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速4

1.2预测二：利润率分化加剧，需分辨变化的驱动是“增效”还是“降本”6

1.3预测三：回款整体下降，现金流面临一定挑战9

1.4预测四：分红意愿继续提升，但提升幅度可能弱于上一财年10

2.投资建议11

3.风险提示12

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图表目录

图1：按企业性质分，样本公司营业收入同比增速4

图2：按企业性质分，样本公司归母净利润同比增速4

图3：典型非民企物业服务收入占比稳中有升5

图4：典型民企物业服务收入占比大幅提升5

图5：样本公司在管面积的同比增速普遍下降6

图6：样本公司综合毛利率水平变动情况（图中“历史区间”范围为2019年-2024H1）7

图7：部分公司2023年物业服务业务毛利率开始企稳回升（图中“历史区间”范围为2019年-

2024H1）7

图8：样本公司一年以上应收款占比情况9

图9：样本公司2019-2023年净现比情况10

图10：样本公司2019-2023年分红率变化情况11

图11：典型物业公司市值及估值情况12

表1：样本公司2023年-2024H1毛利率企稳回升情况8

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1.物业公司2024年年报的四大预测

我们在2024年9月18日发布的报告《“三问物业行业”系列报告之二——转机、

风险与分红》中提出了行业发展新阶段，物业公司的研究框架和影响其估值的三大因素

——利润率的变化、应收款的控制和股东回报意愿，解释了市场定价的有效性和物业公

司估值出现分化的核心原因。

临近2024年年报业绩的披露，我们基于上述研究框架，可以对行业公司2024年的

年报情况做出以下四大预测。

本文的分析中，样本公司仍然为14家典型物业公司（6家央国企：保利物业、华润

万象生活、中海物业、招商积余、越秀服务和建发物业；7家民企：万物云、碧桂园服

务、雅生活服务、融创服务、永升服务、新城悦服务和滨江服务；1家混合所有制：绿

城服务）。下文中若无特殊说明，所采用的数据均为上述14家公司。

1.1预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速

物业行业已进入成熟期，收入增速中枢将维持在10%左右。2019-2021年由资本助

力，物业行业经历了大幅增长的阶段，头部公司普遍实现了20-30%的复合收入增速，部

分激进的民企公司通过收购和激进的三方项目拓展收入增速甚至超过60%。但随着地产

行业步入调整，物业行业也逐渐回归正常的商业逻辑，行业头部公司的增速回落至20%

以下。我们判断，随着行业步入成熟阶段，同时头部物业公司收入已具备一定体量，未

来头部公司的收入增速中枢将回归至10%左右，个别优秀公司的增速仍能维持15-20%。

图1：按企业性质分，样本公司营业收入同比增速