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分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）

一、销售标:在建酒店客房楼层

二、物业性质:商业地产

三、目标用户群体:项目周围及周围城市有资产保值增值投资需求中小型投资者

四、返租式销售方案说明:

1、基础步骤:

A、购房者向开发商购置标物业一间或多间酒店式公寓房,全款或分期支付。

B、开发商或第三方酒店管理企业租赁购房者购置公寓房,用于酒店经营,定时向购房者支付租金。

C、租赁期结束,酒店租赁方将公寓房返还购房者,酒店客房自动转变为公寓物业管理模式,购房者得到租金收益及公寓房产。

附加方案:为促进房产销售,可依据项目实际情况增加以下对投资方增益方案（提议方案,可单独或搭配使用）

A、营业项目增利方案:返租房产用于经营酒店,赠予购房者酒店无偿入住天数,在返租租金之外增加购房者额外收益。

B、搭配销售方案:可与其她投资理财产品组合成金融资产包,由两个或多个不一样性质投资项目组合而成,增加项目回报率。

C、回购方案:对于项目购置方承诺一定年限后可由开发商回购房产,作为投资方风险控制确保,具体回购方法可依据项目实际情况操作。

五、销售方法具体说明:

1、项目提议售价:项目单套公寓房售价在30~50万元之间,合每平米约7500~8500元,项目总售价（422间公寓房）约1.5-1.8亿元。

2、返租方案:返租期提议在,返租百分比每三年递增一次,分五期,第一期1~3年,每年返租购房款6%,第二期4~6年,每年返租购房款7%,第三期7~9年,每年返租购房款8%,第四期10~,每年返租购房款9%,第五期13~,每年返租购房款10%,返租期累计租金返还百分比为购房款120%。以一套售价40万元公寓房为例,返租回报计算表格以下:

返租期

年数

年返租百分比

月返租

年返租

返租总计

扣除贷款

返现总计

第一期

1

6%

24000

24000

2

6%

24000

48000

3

6%

24000

7

第二期

4

7%

2333

28000

100000

5

7%

2333

28000

128000

6

7%

2333

28000

156000

第三期

7

8%

2667

3

188000

8

8%

2667

3

20

9

8%

2667

3

25

第四期

10

9%

3000

36000

288000

11

9%

3000

36000

324000

12

9%

3000

36000

360000

第五期

13

10%

3333

40000

400000

14

10%

3333

40000

440000

15

10%

3333

40000

480000

3、酒店经营预期分析:

房产经营项目提议为四星级标准维也纳国际酒店,客房220间（共十层）,装修开业投资额约万元,以第一期返租方案计算房租成本,约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米）,依据项目当地酒店市场情况分析,酒店年经营预期以下表（开业前三年预期）:

项目

单房数据

（元/间/天）

占比

全店整年总计

（万元）

平均房价

258.00

成熟期入住率

80%

单房日均营业收入

206.40元

100.0%

1,657.4万元

营业税金及附加

6.19元

3.0%

49.7万元

客房成本

10.00元

4.8%

80.3万元

人工成本

24.96元

12.1%

200.4万元

能源费用

15.00元

7.3%

120.5万元

销售费用

4.13元

2.0%

33.1万元

低值易耗品

5.00元

2.4%

40.2万元

运行费用(维修办公等)

5.00元

2.4%

40.2万元

经营成本税金累计

70.28元

34.0%

564.3万元

经营毛利（GOP)

136.12元

66.0%

1,093.1万元

房租成本（返租租金）

66.80元

32.4%

536.4万元

折旧

26.09元

12.6%

209.5万元

固定费用累计

92.89元

45.0%

745.9万元

营业利润

43.24元

20.9%

347.2万元

财务费用（刷卡手续费）

2.06元

1.0%

16.6万元

加盟管理费用

10.32元

5.0%

82.9万元

税前利润

30.85元

14.9%

247.7万元

总投资

95,227.3元

2,095.0万元

现金流/天（净利润+折旧）

56.9元

27.6%

现金流/年（净利润+折旧）

20,784.0元