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基础设施公募REITs架构及管理模式研究的国内外文献综述

目录

TOC\o1-2\h\u31142基础设施公募REITs架构及管理模式研究的国内外文献综述 1

26118一、国外文献综述 1

4675（一）国外文献综述概况 1

27362（二）国外文献综述 1

29870二、国内文献综述 2

22843三、国内外研究情况对比 3

12018参考文献 3

一、国外文献综述

（一）国外文献综述概况

REITs最早产生于美国。经历了半个世纪的的发展，国外REITs在组织结构、市场运行、法律监管等各方面相对成熟，国外学者对于REITs的研究非常丰富，不论是理论研究还是实证分析，形成了丰富的研究成果。

（二）国外文献综述

1.REITs产生和发展的动因研究

对于REITs产生和发展壮大的动因分析，国外学者进行了较多的研究，也形成了一定的共识。REITs一般在经济发展遇到困难，需要借助资本市场解决公共投资问题等形势下加速推行的，REITs通过嫁接资本市场盘活存量固定资产，为实体市场融资，增强资产流动性，丰富退出渠道，直接促进房地产市场发展，进而促进宏观经济好转起到良好促进作用。

2.税收优惠方面的研究

税收优惠对于REITs的发展起到至关重要的作用。国外学者对于REITs相关税收优惠的研究较多。Tempkin（2005）认为REITs的税收优惠是其发展的动力之源。Gordon（2016）对比了税收优惠政策推出前后投资者数量等因素变动，肯定了税收优惠对美国REITs发展的积极影响。Anderson（2016）从公司免税与REITs税制之间的关系角度进行了对比研究。

3.REITs管理模式研究

外部管理模式和内部管理模式是两大分类，其优劣比较一直是国外学术界研究和讨论的热点问题。Brockman等（2014）在统计了1985~2007年美国市场REITs后发现，不同阶段市场表现有所差异。1993年之前外部管理模式的REITs确实市场表现不佳，但由于1993年颁布的《综合预算调和法》，减轻了外部管理模型可能产生的潜在利益冲突，随后的年份中两种管理模式的REITs表现出的绩效差异不大。Ott等（2005）的研究结果也得到进一步的印证。

许多学者认为REITs是信托关系的资产管理，因此经济学中的“委托代理理论”可以用来分析管理模式和治理效果，尤其是外部管理模式。Chung等（2012）通过对1998~2005年间美国权益型REITs的数据分析后发现，委托代理成本会使得REITs治理普遍缺乏效率性。Cashman等（2014）的研究解释了既然外部管理模式由代理成本，但美国仍有部分外部管理模式REITs的存在，因为它们在获取信息带来的收益和因此而承受的代理成本之间相权衡的结果。

4.REITs其他方面的研究

如何对REITs进行合理估值及建立评价指标，也是国外学者研究的重要领域。基于多β资产定价模型，KarolyandSanders（1998）对股票、债券、REITs进行分析，肯定了市场风险溢价对REITs价值有重要影响。1991年NAREIT美国房地产信托基金协会

美国房地产信托基金协会

二、国内文献综述

虽然截至目前，对于我国大陆资本市场而言，REITs仍旧是崭新的金融产品，有关REITs在我国具体实施的相关配套政策、法规还在陆续制定和不断完善中，但是学术界、实务领域等对REITs在中国实施的探讨和研究已经持续多年，并形成了一些得到业内共识的研究成果。主要研究方向主要为，借鉴国外成熟REITs市场的市场环境、立法制度、产品结构等，分析制约我国发展REITs的因素，继而对我国发展标准化REITs提出建议。

北大光华管理学院REITs课题组、北大光华中国REITs研究中心，长期以来致力于该问题的深入研究，曾出版颇具影响力的《中国公募REITs发展白皮书》等著作，从各个角度对REITs进行了深入研究。李娜等（2019）学者提出我国已具备发展契约型组织形式REITs的法律条件，模式上应以公募型、权益型为主，可以先以封闭基金形式运行等建议，与我国目前基础设施公募REITs的试点政策大体相同。另外，随着《中国REITs操作手册》《中国REITs市场建设》《全球主要REITs市场法规汇编》等一批专业著作的陆续出版，进一步丰富了REITs的学术研究。

三、国内外研究情况对比

由于国外REITs发展较早，尤其是美国REITs已经历了近60年的发展，经过多次政策调整和制度完善，已经形成了相对成熟的业务发展模式和市场运行机制，积累了大量的实践经验和丰富的市场交易数据，因此，国外研究范围较广，从法律制度、经济学等角度进行探讨的理论研究，以市场运行和交易数据为基础的实证研究，涵盖了REITs发展的各