2025年一套完整的某房地产企业税收筹划方案.doc

一套完整的某房地产企业税收筹划方案

第一部分税收筹划的含义

在市場經济体制下，税收對纳税人的收益有著重大影响，谋取最轻税负一直是纳税人孜孜以求的目的。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通過對投资、經营、理财等各项經济活動的事先周密筹划和合理安排，尽量地減轻税负，為纳税人带来税收利益，并最终為纳税人带来經济利益的管理活動，它同纳税人追求企业价值最大化的目的一致；税收筹划有助于提高企业的經营管理水平和會计核算水平，有助于減少企业的經营風险，有助于节省税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务師管理暂行措施》明确规定，“税收筹划是注册税务師的业务内容之一”，從规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。伴随税收筹划的不停完善和发展，税收筹划将深入提高法律级次，愈加有法可依。

房地产企业重要有如下四种运行方式：一是通過国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地進行项目開发；四是收购企业或者股权转让。下面，從企业經营過程中金额最大、最為重要的两個税种（土地增值税、企业所得税）分别论述房地产企业的税收筹划。

第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划

国家税务法规是税务部门征税的法律根据，企业進行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。

土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享有免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造一般原则住宅发售，增值额未超過扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因都市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，經税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股進行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。對于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成後按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业吞并中，對被吞并企业将房地产转让到吞并企业中的，暂免征土地增值税。

根据以上的土地增值税的优惠政策，我們分别筹划如下方案：

（一）“临界點”筹划方案：

房地产開发企业開发一种项目，总要获得一定的利润，而利润高下又波及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，怎样在行业中做到房价最低、应缴土地增值税至少、所获利润最多是房地产企业应认真考虑的問題，這就波及到增值税的“临界點”。

“临界點”：税法规定，纳税人建造一般原则住宅发售，增值额（转让收入減除税法规定的扣除项目金额後的余额）未超過扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超過扣除项目金额20％，应就其所有增值额按规定计税。這裏的“20％的增值额”就是“临界點”。

基本思绪：根据土地增值税的税率特點及有关优惠政策，控制增值额，從而合用低税率或享有免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累進税率，税率從30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成為税率的决定原因，土地增值税筹划的要點就是合理合法地控制、減少增值额。

控制增值额，必须從税法规定的五個扣除项目入手：获得土地使用权所支付的金额、房地产開发成本、房地产開发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（重要是指從事房地产開发的纳税人容許扣除获得土地使用权所支付金额和開发成本之和的20%）。必须主意到，税法容許扣除的项目比企业自已实际核算中波及的项目要少，计算增值额時必须以税法的规定為准。

税法规定，纳税人建造一般原则住宅发售，假如增值额没有超過扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造一般原则住宅，又進行其他房地产開发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的一般原则住宅不享有免税优惠。房地产企业假如既建造一般住宅，又進行其他房地产開发，分開核算与不分開核算税负會有差异，這取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分開核算的状况下，假如能把一般原则住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，從而免缴土地增值税，则可以減轻税负。

例如：

某房地产開发企业，销售收入為1.5亿元，其中一般住宅為１亿元、豪华住宅销售额為5000萬元。税法规定的可扣除项目金额為1.1亿元，其中一般住宅為8000萬元，豪华住宅為3000萬元。

1、不分開核算应缴纳土地增值税：

增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%

合用税率：30%

应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200萬元

2、分開核算应缴纳土地增值税：

一般住宅

增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%

合用税率：30%

应纳税：（10000－8000）×30%＝60