2025年物业前期介入全过程控制要点.doc

第一阶段：项目立项至规划总图确定期间

实行時间

控制要點

实行内容

获得土地使用权後来二個月内

在開发商获得土地使用权後来二個月内，物业管理人员需要到项目現場理解项目的地理位置、周围治安状况、周围交通状况、周围也許對後来项目的业主平常生活导致影响的事项。

地理位置：项目所处的位置。

治安状况：周围大环境的治安状况（周围农民房与否多、出租房与否多、住宅小区），该周围治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。

交通状况：目前可以抵达项目的公共交通工具，估计後来业主也許需要的交通工具。其他方面：项目内与否有湖泊、山体、周围与否是绿化，考虑後来湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周围附近与否有對项目有影响（噪音、水质、气味等）的工廠；周围的平常生活配套状况（餐饮、商場、银行、邮政等）。

地产成立项目组

互相信息的交流跟進。

知會地产该项目物业的對接人员。

概念性图紙出来後来

在新项目地产立项後来，需要与研发设计部和销售部门保持亲密的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目有关的基本资料。

在设计時地产与物业讨论：安防设备的设置、停車場设备设置、車辆流向、人员流向、商铺的设置、學校的管理、個性化的安全問題、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等問題。

闭路监控系统：保持夜间的效果可以清晰，對重要镜頭可以录像，使用硬盘录像机，可以保留一周時间。

進出小区的所有人员出入口、車辆進出通道、電梯内、一楼電梯厅、各苑落人员進出通道、小区重要干道、围墙联動镜頭、泳池部位、重要隐患點。

停車場系统：小区車辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、車库車辆流向确实认。

设计時应當实現人車分流；車辆出入口需图像對比系统，需要收费的出入口，软件应當保证；在条件容許的状况下，住户車辆和外来車辆应當分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安装紅外报警，防止人员進入。

临時停車場車库入口应有場内剩余車位的動态显示標识（電子显示屏）。

门禁系统：小区重要部位设置，卡的挂失量应當与小区的总容量匹配，提议保证在户数的20%以上。同步卡的有效期控制在1年内

安装位置：小区大门、苑门、單元门、車库与地面的通道、電梯厅（提议最佳设置成控制電梯按钮）、天台门、會所门等公共通道处。

周界紅外报警系统：紅线边的围墙需要设置，报警可以联動配套设备。

小区四面紅线内的围墙上、安全死角处设置。安装時两對之间一定要進行交叉，防止盲點。

對讲系统：所有住户家需要设置住户對讲，可根据实际状况设置成可视和非可视。

單元门、苑门处需要设置對讲，以便住户家開门。高层楼层電梯厅处设置。

電子显示系统：项目根据实际状况确定与否设置。

一般设置在單元门附近。

巡更系统：對于比较固定的巡更點，用巡更系统

一根巡更棒一般可以设置40-60個點

内线電话：小区到达一定的规模，需要使用内线電话。

设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、電梯机房、安全岗位等。

人行防备规定、人员流向。综合考虑小区的实际状况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期開发的小区，後来不启動的消防门，前期一定不能启動，否则後来很难关闭。

明确围合方式、紅线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人車分流，車辆出入口在紅线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，以便車辆的有序進出。

商铺的设置、學校的管理、個性化的安全問題。考虑商铺、學校噪音對小区的影响，考虑學生對小区的安全和車辆破壞导致的影响，考虑商铺购物車辆停放和卸货区域、卸货噪音問題。

學校一般设置在小区边，同步靠近公路，減少學校對小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，并且最佳是有噪音商铺的设置在遠离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠進住户的位置。

服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等問題

消防中心与控制中心要设置在一种房间内，控制中心大概10萬M2设置一种，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最佳设置在小区中心位置，

项目图紙出来後来

垃圾房位置、垃圾桶位置设置

设置時考虑垃圾房的异味不影响住户，以便清运、有排水管道。在项目设计時需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好後来再根据現場状况选择位置。

雨水搜集

對于山体项目、并且有水景的项目，期望可以设置雨水搜集系统，节省费用。

水景设计、水质处理

考虑人工湿地的循环部分。

給排水系统

考虑市政給水压力的波動、排水考虑現場积水的也許。

管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室

食堂、宿舍

位置和面积确实定。

食堂和宿舍的位置需要考虑對业主的影响。

配套用房：居委會、社康中心、

按照规定進行對接。

配套设施：非机動車停放點、公共洗手间

督促设置，尤其是公共洗手间（外包單位使用、业主使用）。

第二阶段：開发建设至项目開盘