物业设备维护保养制度.doc

物业设备维护保养制度

物业设备维护保养制度

一、总则

1.目的

为确保小区内各类物业设备正常运行，延长设备使用寿命，保障业主生活的便利性与舒适性，提高物业公司的服务质量，特制定本物业设备维护保养制度。

2.适用范围

本制度适用于本高端小区内由物业公司负责管理和维护的所有设备，包括但不限于电梯、消防设备、供电系统设备、给排水系统设备、暖通空调设备、智能化系统设备等。

3.职责分工

-物业公司经理：全面负责物业设备维护保养工作的领导与决策，审批维护保养计划与预算，协调各部门之间的工作关系，确保维护保养工作顺利开展。

-设备管理部门：制定设备维护保养计划、操作规程和应急预案；负责组织实施设备的日常维护保养、定期检修和故障维修工作；对设备的运行状况进行监测和评估；建立设备档案，记录设备的维护保养情况。

-维修人员：按照维护保养计划和操作规程，具体实施设备的维护保养和维修工作；及时报告设备的故障情况和维修进度；协助设备管理部门进行设备的验收、调试和技术改造工作。

-其他部门：配合设备管理部门开展工作，如安全管理部门负责监督设备维护保养工作中的安全事项，客服部门负责收集业主对设备运行的意见和建议，并及时反馈给设备管理部门。

二、设备维护保养计划制定

1.计划分类

-年度维护保养计划：设备管理部门应根据设备的使用说明书、运行状况以及相关行业标准，每年年底前制定下一年度的设备维护保养计划。该计划应涵盖小区内所有重要设备，明确设备名称、维护保养项目、维护保养周期、责任人员等内容。

-月度维护保养计划：根据年度维护保养计划，设备管理部门每月初制定月度维护保养计划，将年度计划细化到具体的月份和每周，确保各项维护保养工作有序进行。同时，月度计划应根据设备的实际运行情况和突发故障进行适当调整。

2.计划制定依据

-设备制造商的建议：严格遵循设备制造商提供的使用说明书和维护保养手册中的要求，确定设备的维护保养项目、周期和方法。

-设备运行状况：通过日常巡检、运行记录分析等方式，掌握设备的运行状况，对存在潜在问题或运行异常的设备，及时调整维护保养计划，增加维护保养的频次和项目。

-行业标准与法规要求：参照国家和地方相关的行业标准、法规以及物业管理协会的指导性文件，确保设备的维护保养工作符合规范要求。

3.计划审批与调整

-审批流程：年度维护保养计划制定完成后，需报物业公司经理审批。物业公司经理应组织相关部门对计划进行审核，重点审查计划的合理性、可行性以及费用预算的准确性。审批通过后的年度维护保养计划应印发至各相关部门，并由设备管理部门负责组织实施。

-调整机制：在计划执行过程中，如因设备改造、技术更新、运行环境变化等原因需要对维护保养计划进行调整，设备管理部门应填写《设备维护保养计划调整申请表》，详细说明调整的原因、内容和对设备运行的影响，经物业公司经理审批后实施。

三、设备日常维护保养

1.日常巡检制度

-巡检频次：维修人员应按照规定的巡检路线和时间间隔，对小区内的设备进行日常巡检。一般情况下，电梯每天至少巡检2次，消防设备每天巡检1次，供电系统设备每2小时巡检1次，给排水系统设备每天巡检2次，暖通空调设备根据运行季节每天或每周巡检1次，智能化系统设备每天巡检1次。

-巡检内容：巡检人员应按照设备巡检记录表的内容，对设备的运行参数（如温度、压力、电压、电流等）、运行状态（如设备是否有异常振动、噪音、异味等）、设备外观（如是否有损坏、腐蚀、渗漏等）以及设备周边环境（如是否有杂物堆积、积水等）进行详细检查，并做好记录。

-异常处理：在巡检过程中如发现设备异常情况，巡检人员应立即采取相应的措施，如停止设备运行、设置警示标识等，并及时报告设备管理部门。设备管理部门应根据异常情况的严重程度，组织维修人员进行处理。对于一般性故障，维修人员应在现场及时修复；对于较为复杂的故障，应制定维修方案，安排专业人员进行维修，并做好维修记录。

2.设备清洁与润滑

-清洁要求：定期对设备进行清洁，清除设备表面的灰尘、油污、杂物等，保持设备的整洁。不同类型的设备应根据其特点和使用环境，制定相应的清洁周期和清洁方法。例如，电梯轿厢应每天进行清洁，机房设备每周进行一次全面清洁；消防设备表面应每月进行一次擦拭，确保设备标识清晰；供电系统设备应定期进行清扫，防止灰尘积累影响设备性能。

-润滑管理：按照设备制造商的要求，定期对设备的关键部位进行润滑。维修人员应熟悉设备的润滑点和润滑要求，选用合适的润滑剂，并严格按照规定的润滑周期和润滑量进行操作。同时，应做好润滑记录，包括润滑日期、