25中级经济法第四章第05讲　共有、建筑物区分所有权、相邻关系.docxVIP

中级会计职称《经济法（中级）》第四章物权法律制度

第PAGE1页

第四章物权法律制度

第05讲共有、建筑物区分所有权、相邻关系

【知识点】共有

①星级：????

②考查形式：单、多、判

③考查方向：注意区分两种共有的不同

四、共有

指两个以上的人对同一物共同享有一个所有权的法律状态。

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（一）按份共有

项目

内容

定义

共有人按各自确定的份额享有所有权的共有形态

对内效力

【磨眼睛口诀】重处变性要大分

【想像】重大相处中变性了，赶紧大分，大大的分。重：重大修缮。处：处分。变性：变性质、用途。大分：2/3

【靖点提示】对比：共同共有无优先购买权，一般情况下不可分割

对外效力

按份共有人对外享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

【提示】内部关系：除另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

对外连带，对内超份额追偿

（二）共同共有

共同共有

数人对同一物平等和不分份额地共同享有所有权的共有形态

以共同关系的存在为前提。如家庭关系、夫妻关系

效力

共同共有人对共有物的管理费用，有约按约定，无约共同负担

对共有的不动产或者动产进行处分、作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外（约定→全体）

在共同共有关系存续期间，共同共有人原则上无分割请求权，也无优先购买权。仅在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割

共同共有人对外享有连带债权、承担连带债务（对外与按份共有一致，但是没有对内追偿）

按份共有VS共同共有

?

按份共有

共同共有

共有基础

——

夫妻关系、家庭关系等

重大修缮、变更性质或用途、处分共有物

约定→份额2/3以上

约定→全体同意

费用

约定→份额负担

约定→共同负担

没有约定不得分割

随时请求分割

共有的基础丧失、有重大理由需要分割，才可以请求分割

债务对外连带

√

除非法律规定或者第三人知道不具有连带债权债务关系

债务对内追偿

√

×

份额转让

无须其他共有人同意

——

（不分份额，一致处分）

对外，有优先购买权，多人行使先协商，不成按份额

无优先购买权

对内、遗赠、继承，无约则没有优先购买权

五、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有部分所有权（专有权）、共有部分共有权（共有权）以及对建筑物进行共同管理的成员权（共同管理）三者构成的特别不动产所有权。

共有部分共有权

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

收益及费用分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定

【例题·单选题】（2024年）甲、乙共有一栋建筑物的100套房屋，未约定收益分配比例。其中甲有60套房屋，乙有40套房屋，甲房屋专有面积5100平方米，市场价5200万元；乙房屋专有面积4900平方米，市场价4800万元。甲、乙将房屋外墙出租广告位所得收入100万元。甲应当分配的收益是（）。

A.60万元

B.51万元

C.52万元

D.50万元

『正确答案』B

『答案解析』建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

【例题·多选题】（2023年）甲、乙以7：3的比例按份共有一套房屋，双方约定二人平均承担亏损。甲居住期间，房屋外墙由于失修，掉落墙皮砸伤罗某，需要赔偿5000元。对此下列表述正确的有（）。

A.罗某只能找甲、乙其中一人赔偿

B.如果甲承担了5000元，可以向乙追偿2500元

C.罗某可以找甲、乙承担连带责任

D.乙主张自己仅有30％的比例，不承担责任

『正确答案』BC

『答案解析』因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权