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法律知识培训--之土地管理、房屋拆迁、政策性建房 法律事务部第一节房地产法中的土地管理制度房地产项目开发建设流程中项目获取是第一位的,而项目获取中土地获取又是第一位的,可以说土地是房地产企业的生命之源,因此我们先就房地产法中的土地管理制度进行简单讲解。集体所有土地权利所有权使用权其他----地役权与相邻权国家所有集体土地承包经营权（依法承包、外包经过程序）宅基地使用权（集体分配,见法务报2012年底完成确权）建设用地使用权（国家、集体）（分类有:建设用地、农用地、未利用地）土地权利示意图:一、土地所有权（其他专属国家所有的自然资源:矿藏、海洋、水流。其他可集体所有）

宪法规定:

城市的土地属于国家所有；

农村和城市郊区的土地原则上集体所有，但由法律规定属于国家所有的，属于国家所有；

宅基地、自留山、自留地，集体所有。

土地管理法:

土地所有权有国家和集体所有两种，土地所有权禁止转让，而土地使用权可以依法转让。

二、土地所有权具体划分

国有:城市土地、法律规定属于国有的土地。

集体所有:城市郊区土地、农村土地，例外是法律规定属于国家所有的土地。

其他:只能国有的财产为矿藏、水流、海洋，其他包括森林、河流、山丘等集体可有。

三、土地使用权取得----划拨与出让、授权经营（租赁）

（一）前两者区分:（1）划拨分为有偿和无偿两种，而出让都是有偿的；

（2）划拨没有使用年限，而出让有使用年限。

（二）县级以上人民政府批准，可以划拨的建设用地有:

1国家机关用地和军事用地

2城市基础设施用地和公益事业用地

3国家重点扶持的能源交通水利等项目用地

4法律法规规定的其他。

（三）授权经营

针对大型企业的优惠，是政府行为，类似出让，可以有年限，定期缴纳租金。

（四）城市房地产管理法规定:城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。（五）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中关于最高出让年限规定:①居住用地70年②工业用地50年③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年④商业，旅游，娱乐用地40年⑤综合或者其他用地50年（六）土地使用权出让的程序和方式1土地使用权出让程序为:1)拟订出让方案2)审批3)组织实施2土地使用权的出让方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌挂牌方式为目前最常见，政策倾向鼓励综合的招标形式，目的完善程序、引入更大竞争。《城市房地产管理法》规定:土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家标准所确定的最低价。3协议出让由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。协议出让是没有引如竞争机制的一种出让方式。一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。(被一些地方政策所否认)协议出让的程序为:A.申请B.协商C.签约D.登记八、土地流转1、土地流转的一级市场：出让、划拨、授权经营（租赁）2.土地流转的二级市场：转让（赠与、继承、互换等）出租、抵押九、开发商取得土地应注意的事项二概：土地利用总体规划、城市总体规划（功能区）二图：土地利用总体规划图（土地红线图）、土地利用现状图二调：调即土地调查，一调指96年的土地调查，二调