房地产市场营销环境课件.pptVIP

四、房地產市場調查的類型探測性調查描述牲調查因果性調查預測性調查五、房地產市場調查的方法1.訪問法(面談、電話、通訊調查)2.觀察法3.實驗法4.顧客調查方法有全面調查、重點調查、抽樣調查等避免提斷定性的問題避免一問多答避免帶有導向性的問題避免使用雙重否定的問題避免敏感性問題問句要考慮時間性六、顧客調查表設計1．顧客調查表設計要求主題明確設問具體重點突出、簡明扼要客觀、無傾向性可分析性可接受性2．顧客調查表構成要素被調查者資料（姓名、年齡、文化程度、職業、職稱、居住區域調查說明(引言、指導語、結束語)調查專案(問題和答案)編號、調查者專案（調查人姓名、單位和日期）3、調查問卷中問題的種類按問題的詢問內容不同：事實性問題、行為性問題、意見性問題、動機性問題和態度性問題。設計問句時應注意的幾個問題避免專業術語和縮略語避免含意不清的字眼避免提斷定性的問題避免一問多答避免帶有導向性的問題避免使用雙重否定的問題避免敏感性問題問句要考慮時間性擬定問句要有明確的界限4、調查問卷中問題答案的形式二項選擇型多項選擇型順位型程度評等型自由回答型答案設計時應注意的事項答案要窮盡答案須互斥定距、定比問題的答案設計注釋和填答標記應恰當避免問題與答案不一致七、樓盤(競爭者)調查方法：個案調查和專題調查如何填寫樓盤市調詳表：其一、產品地段（地點、交通、位置和環境）公司組成（發展商·設計單位·承建單位·物業公司）地塊性質（出讓、轉讓和劃撥）基本參數（基地面積、總建面積、規劃形態、容積率、覆蓋率）容積率=建築的各層建築面積總和土地占地面積的比值。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。得房率是指套內建築面積與套（單元）建築面積之比。套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。套（單元）建築面積=套內建築面積+分攤得公用建築面積。覆蓋率又稱建築密度，是建築物底層占地面積與建築基地面積的比值建築類別（多層住宅、公寓、純辦公樓、商場、綜合樓和別墅---）面積房型（居住面積、使用面積、建築面積、得房率、花園面積、面積配比和格局配比）標準的得房率:多層住宅為85％，高層住宅為72％，辦公樓為55％。建材裝潢·公用設施施工進度·交房日期其二、價格調查單價（起售單價、最低單價、最高單價、平均單價、主力單價）總價（最低總價、最高總價、總價範圍、主力總價、車位總價、總價配比）付款方式（一次付款、建築付款、時間付款、銀行貸款、延期付款）房地產市場調查與行銷環境分析第一節房地產市場行銷環境分析一、房地產市場行銷環境的概念概念：影響房地產企業的市場和行銷活動的參與者與影響力特徵：相關性差異性動態性層次性不可控性可影響性二、房地產市場行銷環境的內容微觀行銷環境直接影響與制約房地產企業行銷活動的環境因素--企業、供應者、行銷仲介、顧客、競爭者和社會公眾宏觀行銷環境間接影響與制約房地產企業行銷活動的社會力量，又稱間接行銷環境三、房地產市場行銷微觀環境內部微觀環境--企業內部管理體制、部門設置、行銷部門的組織方法等；外部微觀環境--供應商、行銷仲介、顧客市場、競爭者和公眾。(一)公司內部環境銷售部或行銷部---主持情報收集、市場調查、分析綜合、市場預測、制定行銷戰略和實施行銷計畫，決策管理部門---行銷決策、主持協調各方關係公司內部其他部門---服從整體行銷策劃，尊重、支持行銷部門的工作（二）供應商提供土地、建材和服務等資源的企業嘉興市新天地房地產經紀公司嘉興市中房智能科技有限公司嘉興中房建築設計研究院嘉興市中誠建設投資諮詢有限公司嘉興商城（嘉興市小商品市場）嘉興市開元建築工程有限公司嘉興恒輝物業發展有限公司嘉興市恒達物業管理有限公司嘉興市恒業工程技術諮詢有限公司1、供應商環境分析供貨的穩定性與及時性供貨價格的變動供貨的品質水準2、選擇供應商考慮因素供應商的資信狀況供應商多樣化重要投入物（土地、資金和主要建材）的價格變化趨勢和來源（三）行銷仲介指為房地產企業行銷活動提供各種服務的企業中間商（代理商和買賣商）行銷服務機構(廣告公司、諮詢公司)金融中間人(銀行信託公司、保險公司)（四）顧客（最終消費者，中間品市場的顧客）1、分析方面市場規模顧客需求2、分析目的開發新的市場行銷機會有效地進行市場細分顧客議價能力研