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没有房产证的房屋买卖协议怎么写？——一份谨慎的指引

在房地产交易中，房产证（不动产权证）是证明房屋所有权的法定凭证，是交易安全的基石。然而，现实中有时会遇到一些特殊情况，例如房屋尚未办理初始登记、继承未过户、拆迁安置房等，导致交易的房屋暂时没有房产证。这类交易风险远高于普通二手房，撰写一份严谨周全的买卖协议就显得尤为重要，它虽不能完全规避风险，但能最大限度地明确双方权利义务，减少后续纠纷。

重要提示：在签署任何此类协议前，请务必清楚认识到“无证房”交易的高风险性，包括但不限于无法过户、产权不明、政策变动、一房多卖等潜在风险。强烈建议咨询专业律师，根据具体情况评估风险，并由律师协助拟定或审核协议条款。本文内容仅为一般性指引，不构成法律意见。

一、协议标题与当事人信息

协议标题应明确，例如“房屋买卖协议（无产权证）”。

开头部分，需详细列明买卖双方的身份信息：

*卖方（甲方）：姓名、性别、出生年月日、民族、住址、联系电话。如果是共有财产（如夫妻共同财产），需所有共有人共同作为卖方签字。

*买方（乙方）：姓名、性别、出生年月日、民族、住址、联系电话。

*（可增加丙方，如中介方，如有）

务必核实双方身份证件原件，并保留复印件作为协议附件。

二、房屋基本情况与产权现状声明

这是协议的核心部分，必须清晰、准确、无歧义。

1.房屋坐落：详细填写房屋的具体地址，精确到门牌号。

2.房屋基本状况：包括建筑面积（以何种文件为准，如购房合同、测绘报告）、套内面积、房屋结构、朝向、楼层、建成年代、装修情况、附属设施设备（水、电、气、暖、家具家电等，可另附清单）。

3.房屋来源与产权现状：这是“无证房”协议的重中之重。卖方必须如实、详细地说明房屋的来源（例如：拆迁安置协议编号、商品房买卖合同编号、继承公证书编号等），以及目前未取得房产证的具体原因（例如：开发商尚未完成初始登记、正在办理中、政策限制等）、预计能够取得房产证的时间（如有确切信息）、以及取得房产证后办理过户所需的条件和卖方应履行的义务。

*关键条款示例：“甲方确认，该房屋系其通过【填写具体来源，如：XXXX年XX月XX日与XXXX房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）】取得，目前尚未办理不动产权属登记，未取得不动产权证。甲方承诺对该房屋享有合法的处分权，并对上述产权状况的真实性、准确性承担全部法律责任。”

4.权利限制声明：卖方需声明该房屋是否存在抵押、查封、租赁、共有权益纠纷、产权争议或其他任何权利限制情况。如有，必须如实披露。

三、房屋价款及支付方式

1.房屋总价：明确房屋成交总价，大小写均需填写，且必须一致。例如：“该房屋总价款为人民币XX万元整（大写：人民币XX拾XX万XX仟XX佰XX拾XX元整）。”

2.付款方式：详细约定付款的阶段、金额、时间节点和支付方式（现金、银行转账等，银行转账需写明双方账户信息）。由于无证，建议分期支付，尤其要预留大部分款项在过户条件成就后支付。

*例如：定金（如有）、首付款、中期款（如房屋交付时）、尾款（过户完成后）。

*特别注意：对于无法明确过户时间的，尾款支付条件需谨慎设定。

3.税费承担：明确约定办理产权过户（包括初始登记及过户至乙方名下）所需的各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等）由哪一方承担，或按何种比例分担。

四、房屋交付与风险承担

1.交付时间：约定房屋实际交付给买方的具体时间。

2.交付标准：约定交付时房屋的状态，如水电煤气物业费结清、屋内设施设备完好等。

3.风险转移：约定房屋毁损、灭失的风险从何时起由卖方转移给买方（通常为交付时）。

4.交付前费用：明确房屋交付前产生的水、电、燃气、暖气、物业管理、有线电视等费用由卖方承担并结清。

五、核心条款：产权状况承诺与过户义务

这是“无证房”协议的灵魂条款，需细致入微。

1.卖方的核心承诺：

*甲方保证对所售房屋拥有合法的、完整的处分权，该房屋不存在任何产权纠纷、抵押、查封、扣押等权利限制情况（除已明确告知乙方并在本协议中列明的）。

*甲方保证所提供的关于房屋来源、未办证原因、可办证时间等信息真实、准确、完整，无任何虚假陈述或重大遗漏。

*甲方承诺积极配合办理房屋产权相关手续，包括但不限于在具备办理初始登记条件时及时办理，在取得房产证后，按照本协议约定的期限内，积极协助乙方办理房屋所有权转移登记手续（过户）。

2.办理产权证及过户的具体约定：

*条件成就：明确约定“办理房产证条件成就”的具体情形（例如：开发商已完成初始登记通知业主办理、相关政策允许等）。

*通知义务：约定卖方在知晓或应当知晓办