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2025年房地产估价师考试题库及答案解析(河南)

1.【单项选择题】

某宗位于郑州市郑东新区的商业用地，规划容积率4.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，土地使用年限40年。采用比较法评估时，选取了三个可比实例：

A.容积率3.8，成交单价18000元/m2（建筑面积），交易日期2024年10月，需进行容积率修正；

B.容积率4.2，成交单价18500元/m2，交易日期2024年12月；

C.容积率3.5，成交单价17500元/m2，交易日期2024年8月。

经调查，该区域容积率每增加0.1，地价递减1.5%；2024年8月至2025年3月，商业地价月环比递增0.4%。其他因素一致，求修正后A实例的比准价格。

A.18220元/m2B.18360元/m2C.18490元/m2D.18610元/m2

答案：C

解析：

（1）容积率修正：A实例容积率3.8，估价对象4.0，差值+0.2，修正系数=1－0.2/0.1×1.5%=0.970；

（2）期日修正：2024年10月至2025年3月共5个月，月涨幅0.4%，修正系数=(1+0.4%)^5=1.0202；

（3）修正单价=18000×0.970×1.0202≈18490元/m2。

2.【单项选择题】

采用收益法评估洛阳市某写字楼，年有效毛租金420元/m2，