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國外物業管理17.1新加坡的物業管理

17.1.1物業管理體制新加坡的社區管理統歸建屋發展局負責。該局是負責實施政府建屋計畫和統籌管理的職能部門，下設36個區辦事處，每個區辦事處一般管理2至3個住宅社區。每個社區擁有4000～6000個住戶，區辦事處管理住宅一般為10000～15000套（戶）。住宅區內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員。17.1.2物業管理法制化新加坡政府強調對居住社區進行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有權法案”，之後又經過多次修訂。物業公司在管理時依照的是“土地所有權法案”和各個住宅區管理委員會制定的規章制度。物業管理部門也編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章。17.1.3物業管理服務新加坡政府對住宅社區公共設施（設備）保養維修也十分重視，要求物業管理企業提供最優質服務。政府規定每5年對整幢樓房外牆、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發生故障，5分鐘內電梯維修工必須到場維修。國家建設發展局設有“熱線”電話，與各區辦事處的保養組保持聯繫，為居民提供24小時服務。17.1.4物業管理合同物業公司與管理委員會簽訂合同，合同一年一簽。物業經理對管理委員會負責，接受管理委員會的指令。物業公司每年收取由業主分攤的管理費。17.2英國的物業管理

17.2.1物業管理模式英國是採取由業主或用戶委託物業公司進行物業管理的模式。物業公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養護可由內部維修人員完成，而大、中工程可以採取承包方式轉給別的專業公司完成。物業管理公司（機構）人員精幹，效率高。英國的物業管理目前已成為社會化的服務行業，任何人、任何公司都可從事物業管理，只要具備條件，領取營業執照即可。物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。17.2.2物業管理內容英國的物業管理服務專案多，內容廣泛。包括物業建設前後、物業使用全過程的管理。除了傳統意義上的房屋維修、養護、清潔、保安外，物業管理的內容已拓展到物業功能佈局和劃分、市場行情調研和預測、物業租售推廣代理、目標客戶群認定、工程諮詢和監理、通訊及旅行安排、智能系統化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。17.2.3物業管理收費物業管理服務收費由委託方與物業管理公司（或機構）商定，視市場供求狀況、地區環境以及房屋的數量與品質由雙方自由協商而定，一般無統一的標準。物業公司的管理費來源多管道，有租金收入、服務費，甚至有政府補貼。17.2.4物業管理法規英國作為物業管理的誕生地，在物業管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點尤其令人關注。據瞭解，除了直接的物業管理法規外，一些房地產法規對此也有間接規定。英國常見的房地產開發管理的法律、法規有5O多種。英國還加強對物業管理的研究，成立了皇家物業管理學會，會員遍佈世界各地。17.3法國的物業管理

17.3.1業主大會制度法國業主大會制度比較健全，業主們通過業主大會將物業管理權掌握在自己手中。法國大部分業主按規定期限入住後，物業公司以召集人的身份向所有業主發函，通知召開業主大會。由於業主大會關乎自己的切身利益，住戶們往往寧可錯過“約會”，也要親往參加。17.3.2物業管理內容物業公司通常須執行“業主委員會”的決定，但日常的物業管理則完全交由物業公司處理，其業務包括物業主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業主向保險公司索取賠償等，其範圍幾乎包括與住房有關的各個方面。17.3.3物業管理收費物業公司根據業主大會通過的物業預算，每季度向業主收一次物業費，年度內的頭三個季度收該年度預算的四分之一，最後一個季度則視全年物業支出情況多退少補。在收費方面，物業公司收費的標準只有一個：本年內幹了多少活以及隨之消耗的人工費。當然，物業公司大部分的收費專案都須在物業預算裏列出，並經業主大會批准。17.4德國的管理模式

17.4.1物業管理體制德國的房產物業管理主要是通過專門的物業管理公司來進行，也有的房地產開發商本身也兼管物業管理公司。物業公司每年組織一次所管轄的房產區的業主大會。物業公司必須在業主大會上公開過去一年有關房產財務情況，並向業主們提交一份當年的物業計畫。物業公司的聘用期限為5年，如果再次聘用需要再簽合同。17.4.2物業管理內容德國物業管理公司直接受雇於房東（業主），是業主利益的維護者和代理人。德國物業管理公司不僅要按條約規定負責業主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門前屋後的綠化和規劃，還要負責出面替業主履行德國相關房產法中所規定的責任和義務。17.4.3物業管理收費物業公司的報酬沒有統一標準，根據其工